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INGENIEROS AGRÓNOMOS Tasación de fincas rústica. Medición de parcelas. Deslindes. Valoraciones. Proyectos agrarios y agropecuarios.

Precio de las tierras de olivar en España

precio-hectarea-olivarLa Encuesta de Precios de la Tierra nos aporta información sobre el precio medio de las fincas destinadas a olivar en secano en España.

Proporcionamos los precios medios en euros que establece el Ministerio de Agricultura por unidad de superficie (euros/hectárea o euros/m2).

Le recordamos que una hectárea de terreno equivale a 10.000 m2. En numerosas provincias no existe el cultivo del olivar o la superficie ocupada es muy poco representativa y, por lo tanto, no hay datos sobre el precio medio del olivar.

PROVINCIA PRECIO EUROS / HECTAREA OLIVAR SECANO
PRECIO EUROS / M2 OLIVAR SECANO
A Coruña
Albacete 9.088 0,91
Alicante 9.478 0,95
Almería 29.641 2,96
Arava / Álava
Asturias —-
Ávila
Badajoz 5.816 0,58
Baleares
Barcelona 10.153 1,02
Bizkaia
Burgos
Cáceres 5.816 0,58
Cádiz 29.641 2,96
Cantabria
Castellón de la Plana 9.478 0,95
Ciudad Real 9.088 0,91
Córdoba 29.641 2,96
Cuenca 9.088 0,91
Gipuzcoa
Girona 10.153 1,02
Granada 29.641 2,96
Guadalajara 9.088 0,91
Huelva 29.641 2,96
Huesca 4.740 0,47
Jaén 29.641 2,96
La Rioja
Las Palmas
León
Lleida 10.153 1,02
Lugo
Madrid 6.428 0,64
Málaga 29.641 2,96
Murcia
Navarra
Ourense
Palencia
Pontevedra
Salamanca —-
Segovia
Sevilla 29.641 2,96
Soria
Sta. Cruz de Tenerife
Tarragona 10.153 1,02
Teruel 4.740 0,47
Toledo 9.088 0,91
Valencia 9.478 0,95
Valladolid
Zamora
Zaragoza 4.740 0,47
PRECIO MEDIO NACIONAL 20.388 2,04

Para establecer el precio de mercado más ajustado y real de su parcela destinada al cultivo del olivo, contacte con TASAGRONOMOS.com

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

Precio de las tierras de viñedo en España

precio-hectarea-VIÑEDOLa Encuesta de Precios de la Tierra del Ministerio de Agricultura nos aporta información sobre el precio medio de las fincas destinadas a viñedo en secano en España.

En la siguiente tabla, indicamos los precios medios provinciales por unidad de superficie (hectárea y m2) para el último año publicado.

Le recordamos que una hectárea de terreno equivale a 10.000 m2.

PROVINCIA PRECIO EUROS / HECTAREA  VIÑEDO SECANO
PRECIO EUROS / M2  VIÑEDO SECANO
A Coruña 33.649 3,36
Albacete 9.673 0,97
Alicante 6.575 0,66
Almería 26.761 2,68
Arava / Álava 55.700 5,57
Asturias —-
Ávila 17.965 1,80
Badajoz 8.165 0,82
Baleares
Barcelona 19.927 1,99
Bizkaia 55.700 5,57
Burgos 17.965 1,80
Cáceres 8.165 0,82
Cádiz 26.761 2,68
Cantabria
Castellón de la Plana 6.575 0,66
Ciudad Real 9.673 0,97
Córdoba 26.761 2,68
Cuenca 9.673 0,97
Gipuzcoa 55.700 5,57
Girona 19.927 1,99
Granada 26.761 2,68
Guadalajara 9.673 0,97
Huelva 26.761 2,68
Huesca 7.168 0,72
Jaén 26.761 2,68
La Rioja 30.685 3,07
Las Palmas 77.433 7,74
León 17.965 1,80
Lleida 19.927 1,99
Lugo 33.649 3,36
Madrid 8.093 0,81
Málaga 26.761 2,68
Murcia 5.238 0,52
Navarra 12.668 1,27
Ourense 33.649 3,36
Palencia 17.965 1,80
Pontevedra 33.649 3,36
Salamanca 17.965 1,80
Segovia 17.965 1,80
Sevilla 26.761 2,68
Soria 17.965 1,80
Sta. Cruz de Tenerife 77.433 7,74
Tarragona 19.927 1,99
Teruel 7.168 0,72
Toledo 9.673 0,97
Valencia 6.575 0,66
Valladolid 17.965 1,80
Zamora 17.965 1,80
Zaragoza 7.168 0,72
VALOR MEDIO NACIONAL 14.010 1,40

Para establecer el precio de mercado más ajustado y real de su parcela destinada al cultivo de la viña en secano, contacte con TASAGRONOMOS.com

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

Valoración maquinaria agrícola usada

Existe una necesidad de conocer el valor de la maquinaria agrícola de segunda mano, en especial los tractores y cosechadoras, por los siguientes motivos:

  • Compraventa.
  • A efectos contables y de balance empresarial.
  • Siniestros en los seguros de maquinaria agrícola.
  • Estimación de los costos de la producción agrícola.

tractorantiguoPor estas causas, es necesario disponer de una metodología adecuada para determinar el valor más razonable y objetivo de la maquinaria agrícola usada.

Establecemos por defecto un valor residual del 5% del valor inicial (precio de compra de un tractor nuevo de similares características en el momento de la tasación) correspondiente al valor de la maquinaria al final de la vida util.

Además, para estimar la depreciación y el valor actual, emplearemos el método teórico de amortización lineal que dependen del tamaño y potencia de los tractores valorados:

– Valor Tractor menos de 79 CV = valor inicial x [ 0,80 – (edad en años / 93) ]

– Valor Tractor entre 79 y 133 CV = valor inicial x [ 0,80 – (edad en años / 67) ]

– Valor Tractor más de 133 CV = valor inicial x [ 0,80 – (edad en años / 53) ]

La vida útil máxima de los tractores se estima en 70 años para tractores pequeños, 50 años para tractores medianos y 40 años para tractores grandes. La depreciación inicial a la salida del concesionario se considera de un 20%.

 

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

 

Procedimiento judicial para la división de un proindiviso

En numerosas ocasiones y especialmente en fincas rústicas, resulta imposible que los copropietarios alcancen un acuerdo por unanimidad para dividir un bien común, resultando estrictamente necesario acudir a la vía judicial para obtener la división o la liquidación del proindiviso a través de una subasta.

proindivisoCon la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria, se establece un nuevo procedimiento para subastas voluntarias, que pasa a ser competencia de los Secretarios Judiciales (que ahora pasan a llamarse Letrados de la Administración de Justicia).

Será competente el Juzgado de Primera Instancia donde se ubiquen los bienes inmuebles y para la actuación no será preceptiva la intervención de Abogado y Procurador.

Será necesario solicitud de iniciación del expediente, con la identificación y estado del bien o derecho, que deberá ir acompañada de una valoración detallada de los bienes inmuebles a subastar.

Acordada la celebración de la subasta, el Secretario judicial solicitará por procedimientos electrónicos certificación registral de dominio y cargas. La subasta se llevara a cabo, en todo caso, de forma electrónica en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.

Terminada la subasta, el Secretario judicial, mediante decreto, aprobará el remate en favor del único o mejor postor, siempre y cuando cubra el tipo mínimo que hubieran fijado los solicitantes o no se hubiere reservado expresamente el derecho a aprobarla, en cuyo caso se le dará vista del expediente para que en el término de tres días pida lo que le interese.

Si los solicitantes aprueban el remate o acepta la proposición, se resolverá teniendo por aprobado el remate en favor del licitador de la misma.

Cuando en la subasta no hubiere ningún postor o los solicitantes no hubieran aceptado la proposición, se sobreseerá el expediente.

El decreto de adjudicación contendrá la descripción del bien, la identificación de los intervinientes, expresión de las condiciones de la adjudicación y los demás requisitos necesarios, en su caso, para la inscripción registral. Un testimonio de dicha resolución, que se entregará al adjudicatario, será título suficiente para la práctica de las inscripciones registrales que, en su caso, correspondan.

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

MOTIVOS PARA ENCARGAR UNA TASACIÓN RÚSTICA

Los informes de tasación de inmuebles de naturaleza rústica, emitidos y firmados por Ingenieros Agrónomos e Ingenieros Técnicos Agrícolas colegiados, tienen validez legal para las siguientes finalidades:

  • Obtención de una garantía hipotecaria sobre un inmueble de naturaleza rústica. En colaboración con una sociedad de tasación homologada por el Banco de España y cumpliendo la Orden Ministerial ECO 805-2003.
  • Fijación del justiprecio en una expropiación o  la fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas cumpliendo el Real Decreto 1492/2011 por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo.
  • Determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública.
  • Tasación pericial contradictoria a efectos fiscales y cálculo de la base imponible para la liquidación del impuesto de Trasmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentales, Sucesiones o Donaciones cumpliendo los aspectos legales de la Ley 58/2003 que aprueba la Ley General Tributaria y la normativa autonómica fiscal. Puede comprobar el valor facilitado por la administración haciendo click aquí
  • Información de Mercado para una compraventa. Puede comprobar el valor medio estadístico de su finca haciendo click aquí
  • Elaboración y análisis del activo o la valoración empresarial de una sociedad agraria de transformación o cooperativa agrícola. Más información sobre valoración patrimonial de empresas haciendo click aquí
  • Valoración para subasta judicial debido  a la división de un bien común en régimen de copropiedad.
  • Aportaciones de capital no dineradas  (bienes de naturaleza rústica) a sociedades mercantiles.
  • Valoración de activos pertenecientes a fondos de inversión agrarios.
  • Fijación de un aval con  inmuebles de naturaleza rústica para el aplazamiento de deudas con Hacienda.
  • Valoración de una testamentaria que incluya bienes de naturaleza rústica.
  • Valoración judicial del patrimonio protegido de naturaleza rústica perteneciente a personas con discapacidad según la Ley 41/2003, de 18 de noviembre, de protección patrimonial de las personas con discapacidad.

 

Código Deontológico de los Ingenieros Agrónomos

El pasado mes de marzo de 2016 el Consejo General de Colegios Oficiales de Ingenieros Agrónomos ha aprobado el nuevo Código Deontológico de los Ingenieros Agrónomos. Entre las novedades y aspectos de especial interés destacamos los siguientes puntos:

– Principios deontológicos (independencia, legalidad, integridad, confidencialidad, formación y perfeccionamiento, lealtad y protección de la sociedad, del medio ambiente y del paisaje).

– En relación con las obligaciones del colegiado hago destacar la obligación de informar al Colegio de todo acto de intrusismo que llegue a su conocimiento, así como los casos de ejercicio ilegal, tanto por no colegiación como por hallarse suspendido o inhabilitado el denunciado. Este deber se extiende al del uso indebido de la denominación de Ingeniero Agrónomo por personas que no tengan dicha cualificación.Emblema_Ingenieros_Agrónomos3

– La relación entre colegas merece la pena destacar el apartado 2.6 Peritaciones. En las peritaciones el Ingeniero Agrónomo mantendrá el más absoluto respeto personal al compañero de la parte contraria o al autor del trabajo profesional al que se refiera la pericia, evitando cualquier tipo de descalificación subjetiva y ciñéndose a los aspectos técnicos de la cuestión controvertida. Deberá limitarse a emitir opiniones de estricta índole técnica.

– Se expone en el Código las dispensas de guardar secreto profesional:

a) Por consentimiento expreso del cliente.

b) Si es relevado, a petición propia, por la Junta de Gobierno, por estimar que el guardar el secreto profesional podría causar una lesión al propio Ingeniero Agrónomo o a un tercero, notoriamente injusta.

c) En los expedientes disciplinarios, así como en los informativos previos, en función de queja o de defensa, a iniciativa propia o a requerimiento de la Junta de Gobierno.

– El cliente elige libremente a su Ingeniero Agrónomo, y éste tiene el deber de facilitar el ejercicio de este derecho, salvo en los supuestos de designaciones realizadas por personas o entidades administrativas o judiciales en el ámbito de sus competencias.

– Establece las siguientes limitaciones a la libertad de aceptación de encargos.

a) El Ingeniero Agrónomo se abstendrá de aceptar encargos o trabajos profesionales
cuando concurran condiciones objetivas o subjetivas que pongan en riesgo su independencia de criterio.

b) El Ingeniero Agrónomo no podrá actuar a favor de un cliente que tenga intereses contrapuestos con otro de sus clientes. En caso de duda, se recomienda al colegiado
que consulte con su cliente sobre la aceptación del nuevo encargo. Dicha prohibiciónse extenderá a los clientes de los profesionales con los que comparta despacho o mantenga relaciones de colaboración permanente.

c) No es aconsejable aceptar encargos profesionales que impliquen actuaciones que
afecten negativamente a intereses de un cliente anterior, en relación con los cuales se haya prestado asesoramiento o gestión. En este caso, podrá aceptarse después de haber transcurrido un tiempo razonable desde su última actuación profesional y cuando el Ingeniero Agrónomo no pueda en ningún momento verse en situación de utilizar información de la que tuvo conocimiento a raíz de su anterior vinculación profesional y directamente de su anterior cliente.

d) En caso de conflicto de intereses entre dos clientes del mismo Ingeniero Agrónomo o cuando exista riesgo de violación del secreto profesional o de menoscabo de su independencia, es recomendable renunciar a su intervención profesional con ambos, siendo obligatorio renunciar al menos a uno de ellos.

e) Sin embargo, el Ingeniero Agrónomo podrá actuar profesionalmente en interés de todas las partes, estando obligado a mantener una estricta objetividad.

Esperemos que con la ayuda de todos y de los propios colegios profesionales se cumpla este nuevo código deontológico en especial para beneficio de la sociedad y velando por el interés general.

DESCARGA EL NUEVO CÓDIGO COMPLETO. click aquí

 Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

APP tasagronomos

Nuestra App proporciona la información del precio de la tierra en todos los municipios de España basado en la Encuesta de Precios de la Tierra del Ministerio de Agricultura.

Además facilita información agraria de interés como la Unidad Mínima de Cultivo en cada municipio, rendimientos agrarios comarcales según la PAC y la comarca agraria a la que pertenece un municipio.

Descargar APP tasagronomos

APP-tasagronomos

Resumen Jornada Autónomos digitales

AUTONOMOSDIGITALESEl pasado día 19 de febrero de 2016 se celebró en el coworking “La Industrial” una jornada sobre “Mundo digital y autónomos 2.0” por Gonzalo Brezmes de TASAGRONOMOS.com  y Carlos Rubio de AGRONOTAS.es.

    Disfrutamos de una jornada muy agradable, distendida y productiva con la presencia de los siguientes administradores de webs:

  • Enjabonate. Jabones, sales, aceites y productos para el cuidado de tu piel.
  • Asesores Técnicos de Fitness.
  • Babynipos. Tienda de ropa para bebes.
  • Huchtech. Soluciones técnicas para conducciones de agua.

autonomosdigitalesSe encuentra disponible la documentación de la jornada en este link.

Gracias a todos los participantes y esperemos repetir más jornadas como ésta para ayudar a la transformación digital de los profesionales autónomos.

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

MUNDO DIGITAL Y AUTÓNOMOS 2.0

PRESENTACIÓN DE LA JORNADA
AUTONOMOSDIGITALESEn esta jornada se pretende mostrar las posibilidades que puede tener para cualquier profesional autónomo (técnico, comerciante, pyme, emprendedor) disponer de su propia web o blog profesional.

Aspectos como visibilidad, reconocimiento e incremento de contactos profesionales serán potenciados. Aumentará el volumen de negocio o servirá para iniciar una nueva actividad profesional.

DESTINATARIOS
Autónomos, emprendedores, personas en búsqueda de empleo, pequeños empresarios con o sin página web.  Los participantes con páginas webs podrán mejorar su posicionamiento en los buscadores mediante las técnicas adecuadas.

OBJETIVOS
Conseguir el conocimiento básico para la creación y la gestión una web o blog profesional. NO ES NECESARIO NINGÚN CONOCIMIENTO TÉCNICO NI DE PROGRAMACIÓN WEB.

CONTENIDOS
• La transformación digital: antecedentes y características.
• Transformación digital de los profesionales autónomos.
• Especificaciones y características de una web o blog profesional.
• La elección de un dominio preciso y un hosting (alojamiento) adecuado.
• WordPress: plantilla para la creación de webs sin conocimientos técnicos.
• Coste de la creación y mantenimiento de una web profesional.
• Posicionamiento en Internet: búsqueda orgánica y de pago. Técnicas para mejorar el SEO (Search Engine Optimization).
• Google Analitics: conocimiento del tráfico y visitas que recibe la web profesional.
• Las redes sociales generalistas y especializadas. Perfil en Linkedin.
• Empleo del Twitter para aumentar la visibilidad de la web profesional.
• Creación de un post de la jornada y su Twitter.

METODOLOGÍA
Jornada presencial.

ORGANIZADOR Y DOCENTES DEL JORNADA
Gonzalo Brezmes y Carlos Rubio, Ingenieros agrónomos y creadores de TASAGRONOMOS.com y agronotas.es, respectivamente.

FECHA Y LUGAR CELEBRACIÓN
19 de febrero de 2016 a las 18 horas. Duración 2 horas.
Coworking “La Industrial” c/ San Andrés 8. Madrid (Metro Tribunal)

PRECIO Y FORMA DE PAGO
5 euros.  Paypal o tarjeta

Posibilidad de pago antes de la jornada hasta completar aforo (30 personas).
Es recomendable acudir con portátil o tableta.

 

Valoración de sociedades y cooperativas agrarias

tasagronomos2Se distinguen dos formatos en la valoración agraria, valoración de inmuebles de naturaleza rústica y valoración de empresas agrarias.

Por una parte, la valoración de un inmueble para la obtención de una garantía hipotecaria (una finca destinada a viñedo, por ejemplo) debe tener el mismo valor con independencia de quién sea el propietario de ese viñedo. Dicho valor hipotecario debe establecerse sobre unos ratios medios del sector. De esta manera, este valor será más estable y duradero en el tiempo.

En relación a la valoración de empresas agrarias (cooperativas, SAT, sociedades mercantiles agropecuarias) podrán ser valoradas para muy distintos fines:
– Compra y venta, parcial o total.
– Oferta pública de compra de acciones (OPV).
– Fusión, aumento de capital o transformación jurídica.
– Indemnizaciones a accionistas.
– Expropiaciones por parte de la Administración para fijar un justiprecio.
– Valor a efectos de seguro para fijar un riesgo y la cuantía de las primas.
– Valoraciones por razones fiscales y de patrimonio.

Se inicia el proceso de valoración estableciendo el valor del activo. Este activo está formado por tres partes:
– Inmovilizado (inmaterial, material, fijo permanente, fijo no permanente).
– Realizable (participaciones en otras empresas, anticipos de cultivos, cosechas pendientes, recría, cebo, productos agrícolas en curso, materias primas, productos acabados).
– Disponible en entidades financieras.

La valoración de cada parte del activo dependerá de sus características (tierras, edificaciones, existencias, animales, productos agrícolas, maquinaria, materias primas, existencias, cosechas pendientes, etc). Especialmente complejo es la valoración del inmovilizado inmaterial (patentes, marcas, dominios web…) que debe realizarse con un criterio muy conservador.

El activo realizable debe usar como criterio de valoración el valor de producción o transformación y no de mercado.

tasagronomos3Una vez valorado el activo de la empresa agraria, determinaremos el valor sustancial neto o patrimonio neto de la empresa agrícola. El valor sustancial neto de una empresa se obtiene mediante la diferencia entre el valor del activo menos el pasivo exigible (créditos incluidos los hipotecarios, deudas a proveedores y efectos a pagar).

Lógicamente, el valor de una empresa no es únicamente la diferencia entre sus activos y sus deudas, puesto que, una empresa en pleno funcionamiento, generará unas rentas superiores a la suma de las que generaría cada uno de sus elementos patrimoniales individualmente.

Cuanto mayor sea el beneficio de una empresa mayor será su valor. Hablaremos entonces de métodos de valoración basados en la capitalización de beneficios. En el fondo, la valoración por capitalización de una empresa es similar a la valoración de un inmueble (tierras) pero en lugar de capitalizar una renta del terreno, capitalizaremos un beneficio empresarial ya sea actual o futuro.

Notar que el método de capitalización debe ser analizado con prudencia en el sector agropecuario. Así, los flujos de caja futuros pueden sufrir variaciones importantes debido a la subida o bajada del precio de las materias primas, importaciones-exportaciones de terceros países, sobreproducción de producto terminado.

Otros métodos de valoración son el valor contable y el valor bursátil. El valor contable o en libros no suele reflejar la situación patrimonial real de la empresa. El valor bursátil consistirá en multiplicar la cotización de la acción en Bolsa por el número de acciones. De esta forma, el fondo de comercio o “good-will” será la diferencia entre el valor bursátil y el sustancial de la empresa.

Resumiendo, para valorar una empresa agraria deben seguirse las siguientes normas:
– Valoración detallada y precisa del activo.
– Evaluación global y no como suma de distintos valores individuales.
– Prudencia al considerar los considerar los resultados anteriores de cara al futuro porque los resultados anteriores son solo orientativos.
– Hipótesis concretas y realistas para ofrecer una imagen veraz de la situación de la empresa.
– Análisis de al menos tres cuentas de resultados anteriores para prever el futuro y la posible tendencia en años posteriores.
– Valoración por separado de los activos no vinculados a la explotación.

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com