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INGENIEROS AGRÓNOMOS Tasación de fincas rústica. Medición de parcelas. Deslindes. Valoraciones. Proyectos agrarios y agropecuarios.

Cambios en la Ley de Montes, de Parques Nacionales y del Patrimonio Natural y la Biodiversidad

seminarioTASAGRONOMOS asistió el pasado 27 de noviembre de 2015 a un seminario impartido por D. Jesus Alberto Garcia Garcia, abogado, geógrafo, master en urbanismo y ordenación del territorio, profesor en la Universidad Camilo José Cela y especialista de Derecho Ambiental, organizado por la Delegación de Madrid del Colegio Oficial de Geógrafos.

Se trataron diversos temas sobre recientes cambios legislativos ambientales:
– Ley 21/2015, de 20 de julio por la que se modifica la Ley 43/2003 de 21 de noviembre de Montes.
– Ley 33/2015, de 21 de septiembre por la que se modifica la Ley 42/2007 de 13 de diciembre del Patrimonio Natural y la Biodiversidad.
– Ley 30/2014, de 3 de diciembre, de Parques Nacionales.

LEY DE MONTES

El principal aspecto de cambio es la conocida y controvertida posibilidad de exclusión “por razones imperiosas de interés público de primer orden” de las prohibiciones de cambio de uso (en al menos 30 años) y de actividades incompatibles con la regeneración en terrenos forestales incendiados.

Es decir, la prohibición del cambio de uso de los terrenos forestales incendiados y la prohibición de realizar actividades incompatibles con la regeneración pueden quedar al criterio de la Administración, sobre un concepto jurídico indeterminado.

Otro aspecto nuevo de la Ley de Montes es el establecimiento de posible exclusión de montes públicos del catalogo de montes de utilidad publica “por causa de interés público prevalente“.

Por otro lado, D. Jesus Alberto García García nos informó de varias sentencias recientes del Tribunal Constitucional en relación a los montes:

  • Los montes de propiedad privada no pueden considerarse domicilio a efectos de requerir autorización judicial para la entrada de los agentes forestales.  Articulos Sentencia TC Agentes Forestales CAM
  • Es bien conocida la tradicional supremacía que los Planes de Ordenación de los Recursos Naturales ostentan sobre los instrumentos de planificación urbanística y territorial. Lo característico de esta sentencia se halla en que, en este supuesto, el PORNA se adapta a la nueva clasificación urbanística de unas fincas efectuada por un instrumento urbanístico, que había clasificado como suelo no urbanizable de especial protección unos suelos que, en el PORNA original, tenían la consideración de suelo urbanizable. Ello no plantea problema alguno, en cuanto a que las contradicciones que se detectan en el planeamiento urbanístico respecto del PORNA se constituyen como medidas que contribuyen a una mejor protección ambiental. Todo ello, en continuación de dos sentencias del Tribunal Supremo dictadas en el año 2007 que analizaba otra controversia jurídica sobre los mismos suelos, y que se citan en los fundamentos de la sentencia analizada. Articulo Sentencia TSJA Planeamiento ENP

 

LEY PATRIMONIO NATURAL Y LA BIODIVERSIDAD

La principal novedad es el establecimiento de la “Estrategia estatal de infraestructura verde y de la conectividad y restauración ecológicas”.

fotoseminario2La Comisión Europea establece la necesidad de tratar a los espacios naturales no como islas, sino que debe existir una conectividad entre dichos espacios para lo cual establece unas directrices:
– Identificar y cartografiar los elementos de la infraestructura verde (cauces, montes, vías pecuarias…) que llevará a cabo el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente pero que afectará a numerosos ministerios (Fomento, Economía, Hacienda, Defensa, Industria).
– Integrarlos en la planificación territorial y sectorial (urbanismo, infraestructuras…) de modo que permita la conectividad ecológica, la funcionalidad de los ecosistemas, lucha contra el cambio climático y la desfragmentación para la conectividad y restauración de ecosistemas degradados.
– Deberán existir también estrategias a nivel autonómico.

La estrategia estatal deberá estar redactada antes del verano de 2018.

PARQUES NACIONALES

Establece claramente cual es el margen competencial del Estado en los Parques Nacionales después de diversas sentencias del Tribunal Constitucional que establecieron que la gestión debía pasar del Estado a las Comunidades Autónomas.

Al Estado le queda ahora un estrecho margen competencial, que queda clarificado en la Ley 30/2014:

– Declaración de los Parques, modificación de límites y pérdida de condición.
– Planificación de la red de Parques y del contenido mínimo del PRUG (Plan Rector de Uso y Gestión)
– Gestión o coordinación en parques de aguas marinas de competencia estatal, en parques transfronterizos y posibilidad reintervención en parques con conservación desfavorable.
– Relaciones internacionales, de proyección social de la Red de Parques Nacionales, coordinación de acciones concertadas entre parques, o programas de desarrollo territorial.

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

Valor catastral e IBI de las fincas rústicas

ibirusticoMerece la pena realizar un pequeño análisis de la valoración catastral y del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de la fincas rústicas. Por lo general, existen tres aspectos diferenciadores en relación a los inmuebles urbanos: el cálculo del valor catastral, la exención tributaria y la agrupación de fincas para la liquidación.

El valor catastral de los bienes de naturaleza rústica carece de importancia económica ya que la cuantía del valor no se ha actualizado desde hace más de 30 años. Dicho valor se calcula en base a una  rentas agrarias ridículas y obsoletas por lo que dicho valor catastral supone, como norma general, entre el 10 y el 20% del valor de mercado actual.

La cuota del impuesto se calcula multiplicando el valor catastral por el tipo aplicable. Dichos  tipos varían en cada municipio desde el minino 0,3% al máximo 1,05%.

La norma que regula el IBI (Ley reguladora de las haciendas locales) establece en su articulo 62.4 que los ayuntamientos podrán establecer, en razón de criterios de eficiencia y economía en la gestión recaudatoria del tributo, la exención de los inmuebles rústicos y urbanos cuya cuota líquida no supere la cuantía que se determine mediante ordenanza fiscal municipal, a cuyo efecto podrá tomarse en consideración, la cuota agrupada de fincas rústicas en un mismo recibo.

Las cuotas liquidas exentas varían en cada municipio pero suelen rondar los 3 euros por titular catastral y municipio. Entonces, ¿cuál sería la superficie máxima exenta del pago del IBI rústico?. La fórmula sería:

formula

Así por ejemplo, en el municipio de Berrueces (Valladolid) con un valor catastral por hectárea en secano de 500 euros/ha, un tipo del 0,5% y una cuota mínima de 3 euros, estarían exentos de pagar el titular que tengan una superficie de secano total menor de 1,20 hectáreas.

Sin embargo, esta exención no ocurre prácticamente nunca en bienes de naturaleza urbana ya que los valores catastrales urbanos son muy elevados y las cuotas liquidas muy superiores a la cuota mínima establecida.

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

Tribuna agropecuaria Agrónomos 2.0

Gonzalo Brezmes acompañado de Ignacio Mucientes y Manuel Betegón, delegado de Valladolid y decano del Colegio de Ingeniero Agrónomos de Castilla y León y Cantabria

Gonzalo Brezmes Delgado impartió una conferencia a sus colegas sobre “Mundo digital y profesionales agrónomos” el pasado 11 de enero de 2016, organizado por el Colegio Oficial de Ingenieros Agrónomos de Castilla y León y Cantabria.

En este link podéis descargar la presentación de la conferencia  AGRONOMOS-DIGITALES

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Debido al éxito y a la necesidad de realizar la transformación digital a todos los sectores de la sociedad,  si algún colegio profesional, empresa o asociación desea que realicemos una jornada sobre “Mundo digital y la transformación digital de los profesionales autónomos”, contacte con TASAGRONOMOS.com

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

Valoración de una testamentaria en el cuaderno particional

A la hora de repartir los inmuebles de una herencia es necesario realizar un cuaderno particional. Este documento es fundamental en el reparto de la herencia y debe incluir una valoración o avalúo de la testamentaria. herenciaLos contadores partidores o testadores suelen adoptan por defectos los valores que las Comunidades Autónomas y Diputaciones Forales facilita en sus webs para la liquidación fiscal. ( Valoración automatizada fiscal)

La valoración de la testamentaria debe ser ” a valor real”, es decir, lo normal será utilizar el valor de mercado del bien en el momento en que se realiza la partición de la herencia, siendo éste, el valor de referencia.

Es muy recomendable realizar una valoración por un técnico competente ya que es necesario realizar las siguientes comprobaciones:
– Identificar y localizar los inmuebles con su uso y aprovechamiento actual.
– Comprobar la clasificación urbanística actual del inmueble y de las superficies reales, catastrales y registrales.
– Obtener una valoración actual a precio de mercado de los inmuebles.

En muchos casos, nos encontraremos con valores automatizados facilitados por las Comunidades Autónomas y Diputaciones Forales muy superiores al valor de mercado.

De esta forma, si la base imponible del impuesto (valor del inmueble) es elevada, la liquidación del Impuesto de Sucesiones o Donaciones aumentará considerablemente.

Por lo tanto, incluir, dentro del cuaderno particional, un informe técnico de valoración detallado de cada inmueble hará que los impuestos a pagar sean los justos y proporcionados al valor actual de los mismos.

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

Valoración de inmuebles para la liquidación de los impuestos ITP, AJD, donaciones y sucesiones

Para la liquidación de los impuestos ITP y AJD, sucesiones y donaciones es necesario conocer el valor mínimo de referencia del bien inmueble. Estos impuestos están cedidos a las Comunidades Autónomas y a las diputaciones forales y estas administraciones establecen una forma de conocer dichos valores mínimos a través de un servicio online de valoración.

Cabe destacar que estos valores no son de mercado sino simplemente una base imponible para la liquidación de un impuesto. Estos valores son una estimación inicial y la Administración puede realizar comprobaciones adicionales. Si desea conocer de manera estimada el valor de mercado de su terreno rústico o finca agraria visite nuestra aplicación http://tasagronomos.com/tasacion/tasacion.php

Valoración gratuita de tierras agrarias y rurales

Si tiene dudas sobre la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniaoles y Actos Jurídicos Documentados o si el valor mínimo que establece la Administración es superior al precio de compra-venta del inmueble, contacte con nosotros (http://tasagronomos.com) y realizaríamos un informe de valoración técnica que sirva de base a una alegación.

A continuación, le facilitamos los links de los sistemas online de valoración de inmuebles para determinar el valor minimo de referencia por Comunidades Autónomas y diputaciones forales:

ANDALUCIA (Sevilla, Córdoba, Huelva, Cádiz, Almeria, Jaén, Granada, Málaga)

http://www.juntadeandalucia.es/agenciatributariadeandalucia/ov/valoracion/valoracion.htm

PARA URBANO ES NECESARIO CERTIFICADO DIGITAL Y CONOCER EL VALOR CATASTRAL DEL RECIBO DEL IBI

ARAGON (Huesca, Zaragoza, Teruel)

http://www.aragon.es/DepartamentosOrganismosPublicos/Departamentos/HaciendaAdministracionPublica/Tributos/AreasTematicas/ci.txt_valoraciones_inmobiliarias.detalleDepartamento?channelSelected=0

VALORES UNITARIOS. TABLAS EXCELLS PARA RÚSTICO

ASTURIAS

https://www.tributasenasturias.es/stpa/Colaboradores/Oficina+Virtual+Colaboradores/Sin+certificado+digital+Colaboradores/Calculo+Valoraciones

SE OBTIENEN VALORES UNITARIOS

BALEARES (Illes Balears)

http://www.atib.es/TA/valoraciones/inmuebles.aspx

EN VALORACIONES URBANAS: NECESARIO CONOCER VALOR CATASTRAL DEL SUELO URBANO DEL RECIBO DEL IBI

CANARIAS (Santa Cruz de Tenerife, Gran Canarias)

https://sede.gobcan.es/sede/tramites/1145

SOLICITAD VALORACIÓN PREVIA A LA ADMINSITRACIÓN

CANTABRIA

https://ovhacienda.cantabria.es/oficinavirtual/valoracionBienesInmuebles.do

NO HAY PARA BIENES RÚSTICOS. Solicitad valoración previa

CASTILLA LA MANCHA (Toledo, Cuenca, Ciudad Real, Albacete, Guadalajara)

URBANOS

https://tributos.jccm.es/WebGreco/oficinaVirtual/valoracionPreciosMedios/GreJspValoracionBienesUrbanos.jsp

NECESARIO CONOCER VALOR CATASTRAL

RUSTICOS

https://tributos.jccm.es/WebGreco/oficinaVirtual/valoracionPreciosMedios/GreJspValoracionBienesRusticos.jsp

CASTILLA Y LEÓN (Segovia, Ávila, Salamanca, Zamora, León, Valladolid, Palencia, Burgos)

URBANOS: http://servicios4.jcyl.es/ora_iguiaexp/pac_ubicacion.proc_1?prov=0&desm=0&codm=0&abrev=0&desv=0&codv=0&camino=0

RUSTICOS:

http://servicios4.jcyl.es/ora_iguiaexp/iguia.rus_ubica_rustica.pro_main?pr_a_fecha=0&pr_a_codprov=05&pr_n_totmuni=1&pr_a_codmun1=&pr_a_codmun2=&pr_a_codmun3=&pr_a_desmun1=&pr_a_desmun2=&pr_a_desmun3=&pr_n_nummuni=1&pr_n_camino=1

CATALUNYA (Lleida, Barcelona, Tarragona, Girona)

http://etributs.gencat.cat/es/valoracions/valoracionsimmobiliaries/valorsbasics/

NO ONLINE. SOLICITAD VALORACIÓN PREVIA A LA ADMINISTRACIÓN. METODOLOGÍA DISPONIBLE PARA EL CÁLCULO.

COMUNIDAT VALENCIANA (Castellón, Valencia, Alicante)

RUSTICOS: http://csi.ha.gva.es/kiosko/valor_bien_rustico.principal?el_idioma=CAST

URBANOS: http://csi.ha.gva.es/kiosko/valor_bien_urbano.principal?el_idioma=CAST target=”_blank”

NECESARIO CONOCER EL VALOR CATASTRAL

EUSKADI

Álava/Araba: https://www.alava.net/cs/Satellite?c=DPA_Generico_FA&cid=1223985153634&idEvento=1223895442086&language=es_ES&pagename=DiputacionAlava%2FPage%2FDPA_B_listadoFAQs&typeEvento=DPA_B_Evento_FA

EN FUNCION AL VALOR CATASTRAL QUE CONSTA EN EL RECIBO IBI

Bizkaia: SOLICITAD VALORACIÓN PREVIA. NO ONLINE. http://www.bizkaia.eus/ogasuna/guregida/fitxabisorea.asp?Idioma=CA&tem_codigo=7884&IdPublicoMostrar=1135

Gipuzkoa: DESCARGAR PROGRAMA PARA BIENES URBANOS. VALORACIÓN PREVIA PARA RÚSTICOS. NO ONLINE

http://www4.gipuzkoa.net/ogasuna/modelos/programas/programa.asp?PrgId=13

EXTREMADURA (Cáceres, Badajoz)

http://portaltributario.juntaextremadura.es/PortalTributario/web/guest/valoracion-de-bienes

GALICIA (Lugo, Ourense, Pontevedra, A Coruña)

http://www.conselleriadefacenda.es/es/servizos-e-tramites/listaxe-servizos/declaracion-de-tributos/valoracions-de-bens/bens-e-inmobles#

Acceder a Entrar na Oficina Virtual—-Valoracions de Bens—-Bens inmobles

 LA RIOJA

http://www.larioja.org/npRioja/default/defaultpage.jsp?idtab=488569

NO ONLINE. SOLICITAD VALORACION PREVIA

MADRID

http://www.madrid.org/cs/Satellite?cid=1142667393128&pagename=Contribuyente%2FPage%2FCONT_contenidoFinal

MURCIA

http://www.carm.es/web/pagina?IDCONTENIDO=734&IDTIPO=100&RASTRO=c79$m22720,22805,644

NECESARIO INSTALAR PROGRAMA DE VALORACIÓN

NAVARRA

https://catastro.navarra.es/servicios/TramitarValoracion.aspx

SE ACCEDE A VISOR Y A VALORACIÓN ONLINE

Gonzalo Brezmes
Ingeniero Agrónomo
gonzalo@tasagronomos.com

Precio y valoración del agua de riego

Como el agua dulce es un recurso escaso e imprescindible para la vida en la Tierra es necesario cuantificar de manera económica su valor. El consumo de agua para la agricultura alcanza el 80% del consumo total de agua dulce en España, por lo tanto, conocer su valor intrínseco es un aspecto fundamental.

La metodología para determinar el valor del agua de riego se basa en el método de precios hedónicos. Consiste en analizar las diferencias existentes entre los precios de compraventa de un bien, en este caso tierras de secano y regadío e intentar cuantificar el origen de estas diferencias.

Lógicamente el valor del agua de riego dependerá de:

  • la comarca donde esté situada la finca
  • diferencia de precios entre fincas de secano y regadío en la comarca
  • la dotación o consumo unitario del cultivo (forma de riego).

Los diferenciales de precios entre regadío y secano (∆) obtenidos en las citadas condiciones, para un mismo aprovechamiento y comarca agraria, se han calculado mediante la expresión:

∆ (euros/ha) = (∑PRegi × SRegi ) – (∑PSecj × SSecj )

donde PRegi y PSecj son cada uno de los precios unitarios registrados para una misma comarca y un mismo aprovechamiento en tierras de regadío y secano respectivamente, y SRegi y SSecj son las superficies relativas de dichos terrenos, que actúan como variables de ponderación.

El siguiente paso, ha sido la consideración de la dotación de agua de riego asociada a los terrenos de regadío en el cultivo considerado, según se recoge en la expresión

Valor agua (euros/m3) = ∆  / D

donde ∆ (euros/ha)  es el diferencial de precios calculado anteriormente y D (m3/ha) es la dotación de riego estimada en promedio para la comarca de que se trate y el cultivo considerado, y V (euros/m3) es el valor del agua de riego.

Evidentemente, para cada cultivo y forma de riego varía el precio del m3 de agua ya que las dotaciones son distintas.

Sin embargo, este método de valoración no puede considerarse perfecto debido a las siguientes limitaciones:

  • No existen tierras de regadío, propiamente dichas. Las tierras de regadío deben considerarse como tierras de secano con derechos de riego. El objeto a valorar debería ser el derecho de riego pero este aspecto es difícilmente evaluable al no existir un mercado de estos derechos.
  • No solamente el agua de riego afecta a la diferencia del valor entre las fincas de secano y regadío. Existen otros factores: mayores inversiones y dotaciones (caminos interiores, electrificación) en fincas de regadío y las fincas de regadío suelen estar más próximas a núcleos de población y vías importantes de comunicación.

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

Valoración usufructo y nuda propiedad de terrenos y fincas rústicas

En numerosos ocasiones debemos valorar inmuebles de naturaleza rústica (suelos, parcelas o explotaciones agrícolas) cuya propiedad no se encuentra al 100% del pleno dominio. Existen usufructos y nudas propiedades que son necesarios valorar.

VALORACIÓN DE USUFRUCTOS Y NUDAS PROPIEDADES

La práctica recomienda realizar una valoración bajo la hipótesis del pleno dominio (valor total) y luego aplicar los porcentajes que establece  la Ley y el reglamento del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

  • El valor del usufructo temporal se reputará proporcional al valor total de los bienes, en razón del 2 por 100 por cada período de un año, sin exceder del 70 por 100. No se computarán las fracciones de tiempo inferiores al año, si bien el usufructo por tiempo inferior a un año se computará en el 2 por 100 del valor de los bienes.

        Valor usufructo temporal = valor total x 0,02 x años

        Máximo usufructo temporal =  0,7 x  valor total.

  • En los usufructos vitalicios se estimará que el valor es igual al 70 por 100 del valor total de los bienes cuando el usufructuario cuente menos de veinte años, minorando a medida que aumenta la edad, en la proporción de un 1 por 100 menos por cada año más, con el límite mínimo del 10 por 100 del valor total.

        valor usufructo. Edad menor 20 años = 0,70 x valor total

        valor usufructo. Edad  20 a 79 años = valor total x (89 – edad) / 100

        valor usufructo. Edad mayor de 79 años = valor total x 0,1

Cuando el usufructo se hubiese constituido a favor de una persona jurídica, para determinar el valor de la nuda propiedad atribuida a una persona física, se aplicarán las reglas anteriores sin que, en ningún caso, puedan computarse para el usufructo un valor superior al 60 por 100 del total atribuido a los bienes. Este mismo porcentaje se tendrá en cuenta cuando la duración del usufructo sea indeterminada.

  • El valor del derecho de nuda propiedad se computará por la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de los bienes. En los usufructos vitalicios que, a su vez, sean temporales, la nuda propiedad se valorará aplicando, de las reglas anteriores, aquella que le atribuya menor valor.

    Valor nuda propiedad = valor total – valor usufructo

 

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

Valoración de los montes forestales

monte-forestal

El Inventario Forestal Nacional nos aporta información sobre la valoración económica de los montes españoles. La unidad básica de trabajo es la provincia y, al ser un inventario continuo, se repiten las mismas mediciones cada 10 años.

Proporcionamos los valores medios provinciales en euros que incluyen el valor Productivo, Recreativo y Ambiental de los Montes e inmuebles forestales por unidad de superficie (hectárea o m2).

PROVINCIA EUROS / HECTAREA EUROS / M2
A Coruña 23.201 2,32
Albacete 6.266 0,63
Alicante 6.791 0,68
Almería 10.791 1,08
Arava / Álava 17.298 1,73
Asturias 23.304 2,33
Ávila 11.520 1,15
Badajoz 6.620 0,66
Baleares 5.655 0,57
Barcelona 9.428 0,94
Bizkaia 42.972 4,30
Burgos 11.677 1,17
Cáceres 7.839 0,78
Cádiz 12.029 1,20
Cantabria 30.389 3,04
Castellón de la Plana 7.128 0,71
Ciudad Real 6.265 0,63
Córdoba 6.051 0,61
Cuenca 7.848 0,78
Gipuzcoa 39.295 3,93
Girona 14.372 1,44
Granada 8.888 0,89
Guadalajara 9.225 0,92
Huelva 7.285 0,73
Huesca 9.539 0,95
Jaén 9.282 0,93
La Rioja 17.980 1,80
Las Palmas 93.826 9,38
León 11.526 1,15
Lleida 10.171 1,02
Lugo 21.214 2,12
Madrid 11.281 1,13
Málaga 9.129 0,91
Murcia 7.644 0,76
Navarra 14.825 1,48
Ourense 14.404 1,44
Palencia 13.166 1,32
Pontevedra 20.388 2,04
Salamanca 6.967 0,70
Segovia 11.933 1,19
Sevilla 7.037 0,70
Soria 11.089 1,11
Sta. Cruz de Tenerife 24.232 2,42
Tarragona 6.033 0,60
Teruel 7.522 0,75
Toledo 6.534 0,65
Valencia 8.167 0,82
Valladolid 7.971 0,80
Zamora 10.621 1,06
Zaragoza 7.720 0,77
VALOR MEDIO NACIONAL 10.920 1,09

Para establecer el precio o valor de mercado más ajustado y real de su monte o inmueble forestal, contacte con TASAGRONOMOS.com

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

Cambios en la Ley del Suelo.

Expropiación suelo rural

Se ha producido un cambio en la Ley del Suelo en relación a la valoración del suelo rural. Como ya se indicó en un artículo  anterior, los justiprecios por expropiación del suelo rural se disparaban al emplear un tipo de actualización próximo a cero.

Según este cambio legislativo, el criterio para determinar el tipo de actualización será el siguiente :

“Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 23, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración”.

Los valores de la rentabilidad anual de las Obligaciones del Estado a 30 años de los últimos años son los siguientes:

Año 2012: 5,91%

Año 2013: 5,03%

Año 2014: 3,13%

Año 2015: 2,85%

Año 2016: 2,74%

De esta forma, el tipo de capitalización promedio actual (últimos tres años) sería de 2,91%, un 20% menor que la media de los años 2015 a 2013 (3,67%). A este tipo habría que aplicar un coeficiente reductor establecido en el Reglamento, según el aprovechamiento de la finca.

Esta reducción del tipo de capitalización causa un aumento del 20% en los justiprecios del suelo rural.

obligaciones30anos2Consideramos que este cambio anual es un parche ya que si la rentabilidad de las Obligaciones siguen bajando en los próximos años, habrá que cambiar de nuevo el criterio. Creemos que establecer un tipo mínimo para el tipo de actualización sería una medida más razonable y duradera como ya se estableció en la norma hipotecaria del año 1994 y derogada en la actualidad. Dicha norma establecía un tipo mínimo del 4% para fincas rústicas.

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

VALORACION DE ARBOLES ORNAMENTARLES. NORMA GRANADA

Primeramente debe definirse que es un árbol ornamental. Se  podría definir como “aquel que se planta con propósitos decorativos por sus características estéticas, como las flores, hojas, perfume, la textura de su follaje, frutos o tallos en jardines diseños paisajísticos”. Lógicamente, quedan fuera de la definición todo tipo de plantación forestal o frutal.

Respecto al método de valoración, éste es diferente a los otros métodos habituales: comparación, reemplazamiento o actualización. No se determina su precio porque no hay mercado para este tipo de bienes y además tampoco es posible determinar su valor en función de su renta.

Lo que se obtendrá será un valor de afección teniendo en cuenta aspectos como estética, simbolismo, paisajismo o sensación de bienestar.

Gracias a la Norma Granada, cuya autora es la Asociación  Española de Parques y Jardines  Públicos, se obtiene una solución objetiva y concreta para estas valoraciones, con muy distintas finalidades (expropiatoria, daños patrimoniales, seguros, garantías hipotecarias….).

La base fundamental de dicha Norma es tomar unos parámetros precisos y proyectarlos en el tiempo en función del tamaño y precio, convenientemente actualizados.

Los conceptos básicos de esta Norma son:

1.- Diferenciación entre árboles sustituibles  y no sustituibles

Para que un árbol sea sustituible debe cumplir estas tres condiciones:

– Deben existir en el mercado ejemplares de la misma especie, edad y características que el árbol a sustituir.

– El transplante debe ser técnicamente posible.

– La probabilidad de arraigo debe ser alta.

Si no se cumpliesen alguna de estas condiciones, el árbol será considerado no sustituible.

2.- Grupos o tipos de árboles:

-Frondosas

-Coníferas

-Palmeras y similares

3.- Calibre característico

Es el tamaño del árbol cuyo precio medio en el vivero servirá como base en la valoración.

4.- Valor básico

Es un valor objetivo que se obtiene en función de las formulas precio-tamaño. A dicho valor se le aplicarán unos coeficientes derivados de su estado sanitario, rareza o situación para obtener el valor final.

Si desea más información sobre la valoración de árboles ornamentales, contacte con TASAGRONOMOS.com

Descarga la NORMA GRANADA oficial en este link 

Tablas con los coeficientes actualizados en este link

VALORACIÓN ARBOLADO EN EL AYUNTAMIENTO DE TORRELODONES (MADRID)

Los municipios establecen otras normas para la valoración del arbolado como en el caso del Ayuntamiento de Torrelodones.

ÍNDICE DE VALORACIÓN DE ÁRBOLES.
A) Clases de índices.
1. Los índices establecidos en este Anexo serán de aplicación en todos los supuestos en los que sea necesaria la tasación del valor de árboles por haberse producido su pérdida o causado daños.
2. En los casos de pérdidas total se aplicarán los índices de especie o variedad, valor
estético y estado sanitario, situación y dimensiones del árbol dañado.
3. Se aplicarán los índices especiales cuando se trate de ejemplares cuya rareza y
singularidad exijan una valoración de carácter extraordinario.
4. En los supuestos en que no se produzca la pérdida total del árbol, sino daños en algunas de sus partes que afecten a su valor estético o pongan en peligro su supervivencia, tales como mutilaciones de copas, ramas, heridas en el tronco con destrucción de la corteza o daños en el sistema radicular que le resten vigor o pongan en peligro su desarrollo, la cuantía de las indemnizaciones se calculará en función de la magnitud de los daños causados, que se expresará en forma porcentual en relación con el valor que hubiese supuesto la pérdida total del árbol.

B) Índice de especie o variedad.
1. Este índice se basa en los precios medios existentes para las distintas especies de árboles en el mercado de venta al por menor de los mismos.
2. El valor a tomar en consideración será el precio de venta de una unidad de árbol de doce a catorce centímetros de perímetro de circunferencia y una altura de 3,50 a 4 metros en los de hoja persistente y de 2 a 2,5 metros en coníferas y palmáceas.
3. Este índice será de aplicación a las especies y variedades comúnmente plantadas en las calles, plazas, jardines y zonas verdes.
4. El mayor o menor empleo de las especies en las plantaciones, su adecuación a la
climatología local y su mayor o menor facilidad en la reproducción y cultivo serán
circunstancias a ponderar en el índice de aplicación.

C) Índice de valor estético y estado sanitario del árbol.
1. Para la determinación del valor estético y sanitario, se establece un coeficiente variable de 1 a 10 que estará en función de su belleza como árbol solitario, su carácter integrante de un grupo de árboles o una alineación, su importancia como elemento de protección de vistas, ruidos u otras circunstancias análogas, su estado sanitario, su vigor y su valor dendrológico. El coeficiente será el siguiente:
– 10: sano, vigoroso, solitario y remercable.
– 9: sano, vigoroso, en grupo de 2 a 5, remarcable.
– 8: sano, vigoroso, en grupo, en pantalla o alineación.
– 7: sano, vegetación mediana, solitario.
– 6: sano, vegetación mediana, en grupo de 2 a 5.
– 5: sano, vegetación mediana, en grupo, pantalla o alineación.
– 4: poco vigoroso, envejecido, solitario en su alineación.
– 3: sin vigor, en grupo, mal formado o en alineación.
– 2: sin vigor, enfermo, solo, en alineación.
– 1: sin valor.

D) Índice de situación.
1. Por medio de este índice se valora la situación relativa del árbol en el entorno que lo rodea, atendiendo al grado de urbanización del sector en que se encuentra ubicado.
Dicho índice es el siguiente:
– 10: en el centro urbano.
– 3: en barrios.
– 6: en zonas rústicas o agrícolas.
2. La apreciación del grado de urbanización de la zona en que se encuentra emplazado el árbol se realizará discrecionalmente por la administración municipal, teniendo en cuenta la infraestructura y servicios urbanísticos del sector.

E) Índice de dimensiones.
Por medio de este índice se valoran las dimensiones de los árboles midiendo su perímetro de circunferencia a la altura de 1,30metros del suelo. El baremo a aplicar es el siguiente:
Circunferencia en centímetros a 1,3 metros del suelo: índice.
Hasta 30 … 1
De 30 a 60 … 3
De 70 a 100 … 6
De 110 a 140 … 9
De 150 a 190 … 12
De 200 a 240 … 15
De 260 a 300 … 18
De 320 a 350 … 20

F) Fórmula de valoración.
La valoración de los árboles será el resultado de multiplicar los índices regulados en los apartados anteriores, en la forma que se expresa en el ejemplo que aparece al final de este Anexo.

G) Índice especial de rareza y singularidad.
1. Ese índice se aplicará en los supuestos de escasez de ejemplares de la misma especie y en aquellos casos en que el árbol tuviese valor histórico o popular.
2. La valoración de los árboles que reúnan estos caracteres será el doble de la tasación que resultase de la aplicación de los apartados precedentes.
3. Este índice se aplicará de forma excepcional y previa propuesta razonada del servicio de parques y jardines.

H) Estimación de daños que no suponga la pérdida total del vegetal.
1. El valor de los daños que se causen a un árbol se cifrará en un tanto por ciento sobre el valor total de éste.
2. Los daños se clasificarán en alguno de los siguientes grupos:
– heridas en el tronco.
– pérdida de ramas por desgaje, rotura o tala.
– destrucción de raíces.

I) Heridas en el tronco por descortezados o magullados.
1. En este caso se determinará la importancia de la herida, en relación con el grosor de la circunferencia del tronco, sin tener en consideración la dimensión de la lesión en el sentido de la altura.
2. El valor de los daños se fija de la siguiente forma.
Lesión en tanto por ciento de la circunferencia; indemnización en tanto por ciento del valor del árbol:
Hasta 20 … Al mínimo 20
Hasta 25 … Al mínimo 25
Hasta 30 … Al mínimo 35
Hasta 35 … Al mínimo 50
Hasta 40 … Al mínimo 70
Hasta 45 … Al mínimo 90
Hasta 50 y más … Al mínimo 100.
3. Si se han destruido los tejidos conductores de la savia en gran proporción, el árbol se considerará perdido, aplicando la valoración que fuese procedente.

J) Pérdida de ramas por desgaje, rotura o tala.
1. Para la valoración de los daños ocasionados en la copa de un árbol se tendrá en cuenta su volumen antes de la mutilación y se establecerá la proporción entre este volumen y las lesiones causadas, realizándose la tasación en forma análoga a la establecida en el apartado anterior.
2. La rotura o supresión, en su parte inferior, de la mitad de las ramas se valorará como pérdida total del árbol.
3. Si fuese necesario realizar una poda general de la copa para equilibrar el daño, la
reducción llevada a cabo se incluirá en la valoración.

K) Destrucción de raíces.
1. Para la valoración de los daños causados en las raíces se determinará la proporción de las lesiones causadas en relación con el conjunto radicular del árbol, realizándose la tasación de la forma que se establece en el apartado que se refiere a las heridas en el tronco.
2. El volumen total de las raíces se calculará en base al tamaño de la copa del árbol.

L) Otros aspectos de la valoración
1. En las tasaciones se tendrán en consideración los daños que pudieran haberse causados en el sistema radicular del agua, especialmente si éste carece de raíz principal pivotante, a consecuencia de accidente, caída de materiales u otros eventos análogos.
2. Los daños no mencionados en los apartados anteriores, tales como los ocasionados por separación de la vertical, corta de la yema principal o cualesquiera otros, se valorarán estimando la repercusión que pueden tener en la vida futura del árbol y atendiendo a su clasificación dentro de los distintos índices regulados en este Anexo.

M) Ejemplo de cálculo de la indemnización por pérdida de árbol
ÍNDICE
A. Índice de especie
Platanus orientales (Plátano de las Indias); precio al por menor del árbol de 12 a 14 cm. de perímetro … 10
B. Índice de valor estético y sanitario del árbol. Sano, vegetación mediana en alineación … 5
C. Índice de situación. Situación en urbanización periférica … 8
D. Índice de dimensiones. Dimensión, Perímetro, circunferencia 50 cm . … 8
Valor del árbol: A x B x C x D = 10 / 10 x 5 x 8 x 3 = 120 euros.

Gonzalo Brezmes
Ingeniero Agrónomo
gonzalo@tasagronomos.com