Recientemente asistí a una Jornada de Valoración con un responsable de la vigilancia y control de las tasaciones hipotecarias del Banco de España ( D. Angel Bustarviejo) que se celebraba en un Colegio Profesional de Arquitectura en Madrid.

Dicho responsable exponía  la mala praxis profesional de las Sociedades de Tasación y los tasadores, la falta de justificación de los informes de valoración hipotecaria y la manera poco precisa de realizar el método residual dinámico.

Además comentaba que no se había tenido en cuenta, en los informes de valoración, el coeficiente de disminución del valor de tasación según los posibles descensos del mercado en el futuro. De esta forma, el valor de tasación era siempre igual al valor hipotecario.

Mientras tanto,  yo me preguntaba: ¿Dónde estaba el Banco de España que era el responsable de vigilar y controlar a las Sociedades de Tasación  y velar por la calidad técnica de los informes de valoración?

Además, el responsable del Banco de España comentaba que se está estudiando por parte de los técnicos del Banco de España retornar a la metodología de tasación de inmuebles establecida en Orden Ministerial 18634 de 1989 y vigente hasta el año 1995. Parece que el método de comparación actual no sirve y se sugiere  volver al método de realización (método de coste más beneficio del promotor). Este método consiste en valorar teniendo en cuenta la suma de los tres factores que intervienen en el valor de un inmueble (suelo, construcción y beneficio) y olvidarse del precio de venta y del mercado.

Por lo tanto, llevamos 20 años utilizando una metodología que aumenta el valor hipotecario de los inmuebles por no existir datos reales, fiables y concretos del precio de transacción real de los inmuebles.

Quizás la burbuja de crédito inmobiliario podría tener su causa principal en los métodos de valoración empleados y en falta de vigilancia de las tasaciones hipotecarias por parte del Banco de España. Notar que es a partir del año 1996 con el establecimiento del método de comparación cuando se disparan los créditos hipotecarios y los precios de los inmuebles en España.

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com