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Evolución precio de la tierra agraria en España

PRECIOTIERRASegún la última encuesta de Precios de la Tierra publicada por el Ministerio de Agricultura para el año 2014, la variación de precios de la tierra en España es la siguiente por aprovechamientos y Comunidades Autónomas:

– Tierras de labor de secano: la apreciación general (+2,7%) es debida al incremento de Aragón (14,3%), Castilla y León (+5,3%) y Castilla-La Mancha (+1,9%). Destaca el descenso del precio Andalucía (-0,8%).

– Tierras de labor de regadío: el aumento de precio se debe mayoritariamente a su variación en Aragón (+45,1%); en Castilla y León experimenta un ascenso moderado (+2,9%). Lo contrario sucede en Andalucía (-1,2%) y permanece estable en Castilla-La Mancha (-0,1%).

Viñedo de transformación de secano: el aumento general (+3,6%) se produce fundamentalmente por Castilla-La Mancha (+9,6%), por Cataluña (+13,0%), Castilla y León (+7,1%) y Extremadura (+1,0%). En el lado opuesto se sitúa C. Valenciana con un ligero crecimiento negativo (-0,2%).

Olivar de transformación de secano: experimenta un crecimiento global (+2,3%). Andalucía registra un aumento de 3,8 puntos, contrarrestando la caída en el precio en Cataluña (-5,6%) y Castilla-La Mancha (-3,9%).

Prados naturales de secano: con excepción de Principado de Asturias, cuyo precio permanece constante, todas las CC.AA. significativas en el aprovechamiento ven reducido su precio: Cantabria (-11,4%), Galicia (-6,1%) y Castilla y León (-2,2%).

Pastizales: la reducción del precio medio (-0,5%) se debe a la variación en Andalucía (-2,9%) y Castilla y León (-0,4%). Si bien el ascenso en Castilla-La Mancha es pronunciado (6,2%), debido a su menor peso, no logra que el precio del cultivo evolucione de forma positiva.

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

Cambios en la Ley de Montes, de Parques Nacionales y del Patrimonio Natural y la Biodiversidad

seminarioTASAGRONOMOS asistió el pasado 27 de noviembre de 2015 a un seminario impartido por D. Jesus Alberto Garcia Garcia, abogado, geógrafo, master en urbanismo y ordenación del territorio, profesor en la Universidad Camilo José Cela y especialista de Derecho Ambiental, organizado por la Delegación de Madrid del Colegio Oficial de Geógrafos.

Se trataron diversos temas sobre recientes cambios legislativos ambientales:
– Ley 21/2015, de 20 de julio por la que se modifica la Ley 43/2003 de 21 de noviembre de Montes.
– Ley 33/2015, de 21 de septiembre por la que se modifica la Ley 42/2007 de 13 de diciembre del Patrimonio Natural y la Biodiversidad.
– Ley 30/2014, de 3 de diciembre, de Parques Nacionales.

LEY DE MONTES

El principal aspecto de cambio es la conocida y controvertida posibilidad de exclusión “por razones imperiosas de interés público de primer orden” de las prohibiciones de cambio de uso (en al menos 30 años) y de actividades incompatibles con la regeneración en terrenos forestales incendiados.

Es decir, la prohibición del cambio de uso de los terrenos forestales incendiados y la prohibición de realizar actividades incompatibles con la regeneración pueden quedar al criterio de la Administración, sobre un concepto jurídico indeterminado.

Otro aspecto nuevo de la Ley de Montes es el establecimiento de posible exclusión de montes públicos del catalogo de montes de utilidad publica “por causa de interés público prevalente“.

Por otro lado, D. Jesus Alberto García García nos informó de varias sentencias recientes del Tribunal Constitucional en relación a los montes:

  • Los montes de propiedad privada no pueden considerarse domicilio a efectos de requerir autorización judicial para la entrada de los agentes forestales.  Articulos Sentencia TC Agentes Forestales CAM
  • Es bien conocida la tradicional supremacía que los Planes de Ordenación de los Recursos Naturales ostentan sobre los instrumentos de planificación urbanística y territorial. Lo característico de esta sentencia se halla en que, en este supuesto, el PORNA se adapta a la nueva clasificación urbanística de unas fincas efectuada por un instrumento urbanístico, que había clasificado como suelo no urbanizable de especial protección unos suelos que, en el PORNA original, tenían la consideración de suelo urbanizable. Ello no plantea problema alguno, en cuanto a que las contradicciones que se detectan en el planeamiento urbanístico respecto del PORNA se constituyen como medidas que contribuyen a una mejor protección ambiental. Todo ello, en continuación de dos sentencias del Tribunal Supremo dictadas en el año 2007 que analizaba otra controversia jurídica sobre los mismos suelos, y que se citan en los fundamentos de la sentencia analizada. Articulo Sentencia TSJA Planeamiento ENP

 

LEY PATRIMONIO NATURAL Y LA BIODIVERSIDAD

La principal novedad es el establecimiento de la “Estrategia estatal de infraestructura verde y de la conectividad y restauración ecológicas”.

fotoseminario2La Comisión Europea establece la necesidad de tratar a los espacios naturales no como islas, sino que debe existir una conectividad entre dichos espacios para lo cual establece unas directrices:
– Identificar y cartografiar los elementos de la infraestructura verde (cauces, montes, vías pecuarias…) que llevará a cabo el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente pero que afectará a numerosos ministerios (Fomento, Economía, Hacienda, Defensa, Industria).
– Integrarlos en la planificación territorial y sectorial (urbanismo, infraestructuras…) de modo que permita la conectividad ecológica, la funcionalidad de los ecosistemas, lucha contra el cambio climático y la desfragmentación para la conectividad y restauración de ecosistemas degradados.
– Deberán existir también estrategias a nivel autonómico.

La estrategia estatal deberá estar redactada antes del verano de 2018.

PARQUES NACIONALES

Establece claramente cual es el margen competencial del Estado en los Parques Nacionales después de diversas sentencias del Tribunal Constitucional que establecieron que la gestión debía pasar del Estado a las Comunidades Autónomas.

Al Estado le queda ahora un estrecho margen competencial, que queda clarificado en la Ley 30/2014:

– Declaración de los Parques, modificación de límites y pérdida de condición.
– Planificación de la red de Parques y del contenido mínimo del PRUG (Plan Rector de Uso y Gestión)
– Gestión o coordinación en parques de aguas marinas de competencia estatal, en parques transfronterizos y posibilidad reintervención en parques con conservación desfavorable.
– Relaciones internacionales, de proyección social de la Red de Parques Nacionales, coordinación de acciones concertadas entre parques, o programas de desarrollo territorial.

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

Valor catastral e IBI de las fincas rústicas

ibirusticoMerece la pena realizar un pequeño análisis de la valoración catastral y del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de la fincas rústicas. Por lo general, existen tres aspectos diferenciadores en relación a los inmuebles urbanos: el cálculo del valor catastral, la exención tributaria y la agrupación de fincas para la liquidación.

El valor catastral de los bienes de naturaleza rústica carece de importancia económica ya que la cuantía del valor no se ha actualizado desde hace más de 30 años. Dicho valor se calcula en base a una  rentas agrarias ridículas y obsoletas por lo que dicho valor catastral supone, como norma general, entre el 10 y el 20% del valor de mercado actual.

La cuota del impuesto se calcula multiplicando el valor catastral por el tipo aplicable. Dichos  tipos varían en cada municipio desde el minino 0,3% al máximo 1,05%.

La norma que regula el IBI (Ley reguladora de las haciendas locales) establece en su articulo 62.4 que los ayuntamientos podrán establecer, en razón de criterios de eficiencia y economía en la gestión recaudatoria del tributo, la exención de los inmuebles rústicos y urbanos cuya cuota líquida no supere la cuantía que se determine mediante ordenanza fiscal municipal, a cuyo efecto podrá tomarse en consideración, la cuota agrupada de fincas rústicas en un mismo recibo.

Las cuotas liquidas exentas varían en cada municipio pero suelen rondar los 3 euros por titular catastral y municipio. Entonces, ¿cuál sería la superficie máxima exenta del pago del IBI rústico?. La fórmula sería:

formula

Así por ejemplo, en el municipio de Berrueces (Valladolid) con un valor catastral por hectárea en secano de 500 euros/ha, un tipo del 0,5% y una cuota mínima de 3 euros, estarían exentos de pagar el titular que tengan una superficie de secano total menor de 1,20 hectáreas.

Sin embargo, esta exención no ocurre prácticamente nunca en bienes de naturaleza urbana ya que los valores catastrales urbanos son muy elevados y las cuotas liquidas muy superiores a la cuota mínima establecida.

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

Tribuna agropecuaria Agrónomos 2.0

Gonzalo Brezmes acompañado de Ignacio Mucientes y Manuel Betegón, delegado de Valladolid y decano del Colegio de Ingeniero Agrónomos de Castilla y León y Cantabria

Gonzalo Brezmes Delgado impartió una conferencia a sus colegas sobre “Mundo digital y profesionales agrónomos” el pasado 11 de enero de 2016, organizado por el Colegio Oficial de Ingenieros Agrónomos de Castilla y León y Cantabria.

En este link podéis descargar la presentación de la conferencia  AGRONOMOS-DIGITALES

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Debido al éxito y a la necesidad de realizar la transformación digital a todos los sectores de la sociedad,  si algún colegio profesional, empresa o asociación desea que realicemos una jornada sobre “Mundo digital y la transformación digital de los profesionales autónomos”, contacte con TASAGRONOMOS.com

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

Valoración de una testamentaria en el cuaderno particional

A la hora de repartir los inmuebles de una herencia es necesario realizar un cuaderno particional. Este documento es fundamental en el reparto de la herencia y debe incluir una valoración o avalúo de la testamentaria. herenciaLos contadores partidores o testadores suelen adoptan por defectos los valores que las Comunidades Autónomas y Diputaciones Forales facilita en sus webs para la liquidación fiscal. ( Valoración automatizada fiscal)

La valoración de la testamentaria debe ser ” a valor real”, es decir, lo normal será utilizar el valor de mercado del bien en el momento en que se realiza la partición de la herencia, siendo éste, el valor de referencia.

Es muy recomendable realizar una valoración por un técnico competente ya que es necesario realizar las siguientes comprobaciones:
– Identificar y localizar los inmuebles con su uso y aprovechamiento actual.
– Comprobar la clasificación urbanística actual del inmueble y de las superficies reales, catastrales y registrales.
– Obtener una valoración actual a precio de mercado de los inmuebles.

En muchos casos, nos encontraremos con valores automatizados facilitados por las Comunidades Autónomas y Diputaciones Forales muy superiores al valor de mercado.

De esta forma, si la base imponible del impuesto (valor del inmueble) es elevada, la liquidación del Impuesto de Sucesiones o Donaciones aumentará considerablemente.

Por lo tanto, incluir, dentro del cuaderno particional, un informe técnico de valoración detallado de cada inmueble hará que los impuestos a pagar sean los justos y proporcionados al valor actual de los mismos.

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

Valoración de inmuebles para la liquidación de los impuestos ITP, AJD, donaciones y sucesiones

Para la liquidación de los impuestos ITP y AJD, sucesiones y donaciones es necesario conocer el valor mínimo de referencia del bien inmueble. Estos impuestos están cedidos a las Comunidades Autónomas y a las diputaciones forales y estas administraciones establecen una forma de conocer dichos valores mínimos a través de un servicio online de valoración.

Cabe destacar que estos valores no son de mercado sino simplemente una base imponible para la liquidación de un impuesto. Estos valores son una estimación inicial y la Administración puede realizar comprobaciones adicionales. Si desea conocer de manera estimada el valor de mercado de su terreno rústico o finca agraria visite nuestra aplicación http://tasagronomos.com/tasacion/tasacion.php

Valoración gratuita de tierras agrarias y rurales

Si tiene dudas sobre la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniaoles y Actos Jurídicos Documentados o si el valor mínimo que establece la Administración es superior al precio de compra-venta del inmueble, contacte con nosotros (http://tasagronomos.com) y realizaríamos un informe de valoración técnica que sirva de base a una alegación.

A continuación, le facilitamos los links de los sistemas online de valoración de inmuebles para determinar el valor minimo de referencia por Comunidades Autónomas y diputaciones forales:

ANDALUCIA (Sevilla, Córdoba, Huelva, Cádiz, Almeria, Jaén, Granada, Málaga)

http://www.juntadeandalucia.es/agenciatributariadeandalucia/ov/valoracion/valoracion.htm

PARA URBANO ES NECESARIO CERTIFICADO DIGITAL Y CONOCER EL VALOR CATASTRAL DEL RECIBO DEL IBI

ARAGON (Huesca, Zaragoza, Teruel)

http://www.aragon.es/DepartamentosOrganismosPublicos/Departamentos/HaciendaAdministracionPublica/Tributos/AreasTematicas/ci.txt_valoraciones_inmobiliarias.detalleDepartamento?channelSelected=0

VALORES UNITARIOS. TABLAS EXCELLS PARA RÚSTICO

ASTURIAS

https://www.tributasenasturias.es/stpa/Colaboradores/Oficina+Virtual+Colaboradores/Sin+certificado+digital+Colaboradores/Calculo+Valoraciones

SE OBTIENEN VALORES UNITARIOS

BALEARES (Illes Balears)

http://www.atib.es/TA/valoraciones/inmuebles.aspx

EN VALORACIONES URBANAS: NECESARIO CONOCER VALOR CATASTRAL DEL SUELO URBANO DEL RECIBO DEL IBI

CANARIAS (Santa Cruz de Tenerife, Gran Canarias)

https://sede.gobcan.es/sede/tramites/1145

SOLICITAD VALORACIÓN PREVIA A LA ADMINSITRACIÓN

CANTABRIA

https://ovhacienda.cantabria.es/oficinavirtual/valoracionBienesInmuebles.do

NO HAY PARA BIENES RÚSTICOS. Solicitad valoración previa

CASTILLA LA MANCHA (Toledo, Cuenca, Ciudad Real, Albacete, Guadalajara)

URBANOS

https://tributos.jccm.es/WebGreco/oficinaVirtual/valoracionPreciosMedios/GreJspValoracionBienesUrbanos.jsp

NECESARIO CONOCER VALOR CATASTRAL

RUSTICOS

https://tributos.jccm.es/WebGreco/oficinaVirtual/valoracionPreciosMedios/GreJspValoracionBienesRusticos.jsp

CASTILLA Y LEÓN (Segovia, Ávila, Salamanca, Zamora, León, Valladolid, Palencia, Burgos)

URBANOS: http://servicios4.jcyl.es/ora_iguiaexp/pac_ubicacion.proc_1?prov=0&desm=0&codm=0&abrev=0&desv=0&codv=0&camino=0

RUSTICOS:

http://servicios4.jcyl.es/ora_iguiaexp/iguia.rus_ubica_rustica.pro_main?pr_a_fecha=0&pr_a_codprov=05&pr_n_totmuni=1&pr_a_codmun1=&pr_a_codmun2=&pr_a_codmun3=&pr_a_desmun1=&pr_a_desmun2=&pr_a_desmun3=&pr_n_nummuni=1&pr_n_camino=1

CATALUNYA (Lleida, Barcelona, Tarragona, Girona)

http://etributs.gencat.cat/es/valoracions/valoracionsimmobiliaries/valorsbasics/

NO ONLINE. SOLICITAD VALORACIÓN PREVIA A LA ADMINISTRACIÓN. METODOLOGÍA DISPONIBLE PARA EL CÁLCULO.

COMUNIDAT VALENCIANA (Castellón, Valencia, Alicante)

RUSTICOS: http://csi.ha.gva.es/kiosko/valor_bien_rustico.principal?el_idioma=CAST

URBANOS: http://csi.ha.gva.es/kiosko/valor_bien_urbano.principal?el_idioma=CAST target=”_blank”

NECESARIO CONOCER EL VALOR CATASTRAL

EUSKADI

Álava/Araba: https://www.alava.net/cs/Satellite?c=DPA_Generico_FA&cid=1223985153634&idEvento=1223895442086&language=es_ES&pagename=DiputacionAlava%2FPage%2FDPA_B_listadoFAQs&typeEvento=DPA_B_Evento_FA

EN FUNCION AL VALOR CATASTRAL QUE CONSTA EN EL RECIBO IBI

Bizkaia: SOLICITAD VALORACIÓN PREVIA. NO ONLINE. http://www.bizkaia.eus/ogasuna/guregida/fitxabisorea.asp?Idioma=CA&tem_codigo=7884&IdPublicoMostrar=1135

Gipuzkoa: DESCARGAR PROGRAMA PARA BIENES URBANOS. VALORACIÓN PREVIA PARA RÚSTICOS. NO ONLINE

http://www4.gipuzkoa.net/ogasuna/modelos/programas/programa.asp?PrgId=13

EXTREMADURA (Cáceres, Badajoz)

http://portaltributario.juntaextremadura.es/PortalTributario/web/guest/valoracion-de-bienes

GALICIA (Lugo, Ourense, Pontevedra, A Coruña)

http://www.conselleriadefacenda.es/es/servizos-e-tramites/listaxe-servizos/declaracion-de-tributos/valoracions-de-bens/bens-e-inmobles#

Acceder a Entrar na Oficina Virtual—-Valoracions de Bens—-Bens inmobles

 LA RIOJA

http://www.larioja.org/npRioja/default/defaultpage.jsp?idtab=488569

NO ONLINE. SOLICITAD VALORACION PREVIA

MADRID

http://www.madrid.org/cs/Satellite?cid=1142667393128&pagename=Contribuyente%2FPage%2FCONT_contenidoFinal

MURCIA

http://www.carm.es/web/pagina?IDCONTENIDO=734&IDTIPO=100&RASTRO=c79$m22720,22805,644

NECESARIO INSTALAR PROGRAMA DE VALORACIÓN

NAVARRA

https://catastro.navarra.es/servicios/TramitarValoracion.aspx

SE ACCEDE A VISOR Y A VALORACIÓN ONLINE

Gonzalo Brezmes
Ingeniero Agrónomo
gonzalo@tasagronomos.com

Precio y valoración del agua de riego

Como el agua dulce es un recurso escaso e imprescindible para la vida en la Tierra es necesario cuantificar de manera económica su valor. El consumo de agua para la agricultura alcanza el 80% del consumo total de agua dulce en España, por lo tanto, conocer su valor intrínseco es un aspecto fundamental.

La metodología para determinar el valor del agua de riego se basa en el método de precios hedónicos. Consiste en analizar las diferencias existentes entre los precios de compraventa de un bien, en este caso tierras de secano y regadío e intentar cuantificar el origen de estas diferencias.

Lógicamente el valor del agua de riego dependerá de:

  • la comarca donde esté situada la finca
  • diferencia de precios entre fincas de secano y regadío en la comarca
  • la dotación o consumo unitario del cultivo (forma de riego).

Los diferenciales de precios entre regadío y secano (∆) obtenidos en las citadas condiciones, para un mismo aprovechamiento y comarca agraria, se han calculado mediante la expresión:

∆ (euros/ha) = (∑PRegi × SRegi ) – (∑PSecj × SSecj )

donde PRegi y PSecj son cada uno de los precios unitarios registrados para una misma comarca y un mismo aprovechamiento en tierras de regadío y secano respectivamente, y SRegi y SSecj son las superficies relativas de dichos terrenos, que actúan como variables de ponderación.

El siguiente paso, ha sido la consideración de la dotación de agua de riego asociada a los terrenos de regadío en el cultivo considerado, según se recoge en la expresión

Valor agua (euros/m3) = ∆  / D

donde ∆ (euros/ha)  es el diferencial de precios calculado anteriormente y D (m3/ha) es la dotación de riego estimada en promedio para la comarca de que se trate y el cultivo considerado, y V (euros/m3) es el valor del agua de riego.

Evidentemente, para cada cultivo y forma de riego varía el precio del m3 de agua ya que las dotaciones son distintas.

Sin embargo, este método de valoración no puede considerarse perfecto debido a las siguientes limitaciones:

  • No existen tierras de regadío, propiamente dichas. Las tierras de regadío deben considerarse como tierras de secano con derechos de riego. El objeto a valorar debería ser el derecho de riego pero este aspecto es difícilmente evaluable al no existir un mercado de estos derechos.
  • No solamente el agua de riego afecta a la diferencia del valor entre las fincas de secano y regadío. Existen otros factores: mayores inversiones y dotaciones (caminos interiores, electrificación) en fincas de regadío y las fincas de regadío suelen estar más próximas a núcleos de población y vías importantes de comunicación.

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

Valoración usufructo y nuda propiedad de terrenos y fincas rústicas

En numerosos ocasiones debemos valorar inmuebles de naturaleza rústica (suelos, parcelas o explotaciones agrícolas) cuya propiedad no se encuentra al 100% del pleno dominio. Existen usufructos y nudas propiedades que son necesarios valorar.

VALORACIÓN DE USUFRUCTOS Y NUDAS PROPIEDADES

La práctica recomienda realizar una valoración bajo la hipótesis del pleno dominio (valor total) y luego aplicar los porcentajes que establece  la Ley y el reglamento del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

  • El valor del usufructo temporal se reputará proporcional al valor total de los bienes, en razón del 2 por 100 por cada período de un año, sin exceder del 70 por 100. No se computarán las fracciones de tiempo inferiores al año, si bien el usufructo por tiempo inferior a un año se computará en el 2 por 100 del valor de los bienes.

        Valor usufructo temporal = valor total x 0,02 x años

        Máximo usufructo temporal =  0,7 x  valor total.

  • En los usufructos vitalicios se estimará que el valor es igual al 70 por 100 del valor total de los bienes cuando el usufructuario cuente menos de veinte años, minorando a medida que aumenta la edad, en la proporción de un 1 por 100 menos por cada año más, con el límite mínimo del 10 por 100 del valor total.

        valor usufructo. Edad menor 20 años = 0,70 x valor total

        valor usufructo. Edad  20 a 79 años = valor total x (89 – edad) / 100

        valor usufructo. Edad mayor de 79 años = valor total x 0,1

Cuando el usufructo se hubiese constituido a favor de una persona jurídica, para determinar el valor de la nuda propiedad atribuida a una persona física, se aplicarán las reglas anteriores sin que, en ningún caso, puedan computarse para el usufructo un valor superior al 60 por 100 del total atribuido a los bienes. Este mismo porcentaje se tendrá en cuenta cuando la duración del usufructo sea indeterminada.

  • El valor del derecho de nuda propiedad se computará por la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de los bienes. En los usufructos vitalicios que, a su vez, sean temporales, la nuda propiedad se valorará aplicando, de las reglas anteriores, aquella que le atribuya menor valor.

    Valor nuda propiedad = valor total – valor usufructo

 

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

Valoración de los montes forestales

monte-forestal

El Inventario Forestal Nacional nos aporta información sobre la valoración económica de los montes españoles. La unidad básica de trabajo es la provincia y, al ser un inventario continuo, se repiten las mismas mediciones cada 10 años.

Proporcionamos los valores medios provinciales en euros que incluyen el valor Productivo, Recreativo y Ambiental de los Montes e inmuebles forestales por unidad de superficie (hectárea o m2).

PROVINCIA EUROS / HECTAREA EUROS / M2
A Coruña 23.201 2,32
Albacete 6.266 0,63
Alicante 6.791 0,68
Almería 10.791 1,08
Arava / Álava 17.298 1,73
Asturias 23.304 2,33
Ávila 11.520 1,15
Badajoz 6.620 0,66
Baleares 5.655 0,57
Barcelona 9.428 0,94
Bizkaia 42.972 4,30
Burgos 11.677 1,17
Cáceres 7.839 0,78
Cádiz 12.029 1,20
Cantabria 30.389 3,04
Castellón de la Plana 7.128 0,71
Ciudad Real 6.265 0,63
Córdoba 6.051 0,61
Cuenca 7.848 0,78
Gipuzcoa 39.295 3,93
Girona 14.372 1,44
Granada 8.888 0,89
Guadalajara 9.225 0,92
Huelva 7.285 0,73
Huesca 9.539 0,95
Jaén 9.282 0,93
La Rioja 17.980 1,80
Las Palmas 93.826 9,38
León 11.526 1,15
Lleida 10.171 1,02
Lugo 21.214 2,12
Madrid 11.281 1,13
Málaga 9.129 0,91
Murcia 7.644 0,76
Navarra 14.825 1,48
Ourense 14.404 1,44
Palencia 13.166 1,32
Pontevedra 20.388 2,04
Salamanca 6.967 0,70
Segovia 11.933 1,19
Sevilla 7.037 0,70
Soria 11.089 1,11
Sta. Cruz de Tenerife 24.232 2,42
Tarragona 6.033 0,60
Teruel 7.522 0,75
Toledo 6.534 0,65
Valencia 8.167 0,82
Valladolid 7.971 0,80
Zamora 10.621 1,06
Zaragoza 7.720 0,77
VALOR MEDIO NACIONAL 10.920 1,09

Para establecer el precio o valor de mercado más ajustado y real de su monte o inmueble forestal, contacte con TASAGRONOMOS.com

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

Cambios en la Ley del Suelo.

Expropiación suelo rural

Se ha producido un cambio en la Ley del Suelo en relación a la valoración del suelo rural. Como ya se indicó en un artículo  anterior, los justiprecios por expropiación del suelo rural se disparaban al emplear un tipo de actualización próximo a cero.

Según este cambio legislativo, el criterio para determinar el tipo de actualización será el siguiente :

“Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 23, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración”.

Los valores de la rentabilidad anual de las Obligaciones del Estado a 30 años de los últimos años son los siguientes:

Año 2012: 5,91%

Año 2013: 5,03%

Año 2014: 3,13%

Año 2015: 2,85%

Año 2016: 2,74%

De esta forma, el tipo de capitalización promedio actual (últimos tres años) sería de 2,91%, un 20% menor que la media de los años 2015 a 2013 (3,67%). A este tipo habría que aplicar un coeficiente reductor establecido en el Reglamento, según el aprovechamiento de la finca.

Esta reducción del tipo de capitalización causa un aumento del 20% en los justiprecios del suelo rural.

obligaciones30anos2Consideramos que este cambio anual es un parche ya que si la rentabilidad de las Obligaciones siguen bajando en los próximos años, habrá que cambiar de nuevo el criterio. Creemos que establecer un tipo mínimo para el tipo de actualización sería una medida más razonable y duradera como ya se estableció en la norma hipotecaria del año 1994 y derogada en la actualidad. Dicha norma establecía un tipo mínimo del 4% para fincas rústicas.

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com