Criterios para la valoración de inmuebles rústicos

Valorar, en general, es atribuir un valor, expresado en una cantidad monetaria, a un  determinado bien, teniendo en cuenta los fines para los que se solicita el dictamen. Lógicamente, el tasador debe eliminar todo rasgo de subjetividad al emitir su informe, procurando dar como valor de tasación el más objetivo posible, recogiendo el parecer y opinión de las fuerzas económicas actuales y el fin mismo de la valoración.

En una primera aproximación, la valoración afecta a:

–        Bienes materiales: Son objetos útiles al hombre por apropiación.

–        Servicios: Son prestaciones útiles que el hombre extrae de los bienes materiales y no tienen el concepto de renta.

–        Derechos de propiedad: Derecho a conseguir servicios suministrados por un bien material (sus rentas).

Los bienes materiales, a su vez, poseen varias clasificaciones en función de su finalismo:

–        Bienes de consumo (para ser usados o consumidos con producción directa de disfrute o goce) y bienes instrumentales o de producción (utilizados para producir bienes de consumo).

–        Bienes duraderos o no duraderos (según desaparezcan o no las cualidades por las que son apetecidos mediante un acto de consumo ó producción).

Definición de finca rústica

Finca rústica: Según la normativa hipotecaria, es aquel terreno clasificado como no urbanizable en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida por la normativa vigente y que se dedique o pueda dedicarse al desarrollo de una actividad agraria.

Valoración gratuita de tierras agrarias y rurales

También se considerarán como fincas rústicas, los terrenos clasificados como urbanizables que no estén incluidos en un ámbito de desarrollo del planeamiento urbanístico o que estándolo, no se hayan definido en él las condiciones para su desarrollo.

Para efectuar una valoración agraria se debe efectuar un proceso que consta de varias fases:

1ª Determinar e interpretar las relaciones económicas y jurídicas que ligan los bienes objeto de valoración con los hechos que les pueden afectar y las personas implicadas. De esta forma se pondrán de manifiesto los condicionantes que determinan el aspecto económico a considerar del bien y, por tanto, su valor.

Un bien adoptará diferentes valores en función del aspecto económico que se considere.

2ª Definir el procedimiento más adecuado para cuantificar el tipo de valor que se quiera obtener. Se trata de seleccionar el CRITERIO más idóneo para la valoración.

3ª Medir y valorar los datos elementales que habrán de ser utilizados aplicando una METODOLOGÍA apropiada.

Las conclusiones de cada una de estas fases deben ser reflejadas en el correspondiente informe de valoración.

Los criterios utilizados en la valoración de inmuebles de naturaleza rústica son:

– Criterio de valor de mercado: Es el más directamente relacionado con el aspecto económico del inmueble que se considera. Se trata de plantear una potencial transacción que se produjera sobre el bien objeto de valoración. El tasador deberá reconstruir la hipotética situación.

El precio de mercado constituye una medida económica concreta que surge como resultado de la conjunción de numerosas acciones y circunstancias, que sólo se pueden cuantificar en parte. No se pueden medir en unidades monetarias los gustos, las necesidades, el horizonte económico, la propensión al riesgo, etc. de los diferentes operadores. De aquí deriva la gran dificultad de determinar el valor de mercado con suficiente exactitud; tan solo se pretende alcanzar una primera aproximación.

El valor de un bien, según este criterio, es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de valoración, existiendo una comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial, correctamente informado de las características del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y sin interés particular en la operación.

Este criterio estima el precio de mercado más probable de acuerdo con las circunstancias vigentes en el mismo, con las corrientes de oferta y demanda existentes. Lógicamente, el tasador estimará el valor probable de mercado, ya que el valor de mercado sólo se conoce cuando ha tenido lugar la transacción.

La aplicación de este criterio exige del tasador una gran madurez en su puesta en práctica, así como una aplicación ordenada y una cuidadosa justificación de las conclusiones que se desarrollen tras el tratamiento metodológico que se siga.

– Criterio del coste de reemplazamiento-reposición bruto o nuevo: Se utiliza fundamentalmente en la valoración de edificaciones ya existentes en el momento de la tasación.

Según este criterio, el valor de un bien está definido por la suma de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de valoración, un inmueble por otro nuevo de sus mismas características. En el caso de querer valorar un bien obtenido mediante una transformación tecnológica, se tomará la suma del valor de los elementos de producción sacrificados por un empresario puro, dentro de un proceso ycon una metodología determinada, para conseguir dicho bien.

Es importante hacer notar que a la denominación coste de reposición, ya tradicional en la literatura española relativa a tasaciones, se le une ahora la de coste de reemplazamiento, que va desplazando a aquella y que encierra un concepto en cierto modo nuevo.

Realmente, reposición y reemplazamiento no son términos equivalentes; existen entre ambos ciertas diferencias que se van a intentar mostrar más claramente a través de un ejemplo.

Supongamos un determinado inmueble A construido en un momento determinado (1980), en virtud de ciertas técnicas de producción o construcción, empleando unos materiales o factores de producción y un régimen de precios propios de ese momento. Imaginemos la situación varios años más tarde, en un momento posterior (2015). El progreso técnico y económico ha traído modificaciones en los sistemas de producción y construcción, la sustitución de unos elementos productivos por otros y la variación de los precios. Si en el momento actual (2015), distante varios años del anterior (1980), nos planteásemos cual es el precio del inmueble, podríamos dar dos soluciones:

1°. El coste de reposición vendría dado por la suma de las inversiones necesarias para sustituir dicho inmueble por otro que tuviera exactamente las mismas características. Para su determinación sería preciso suponer la utilización de las técnicas productivas propias del momento de su construcción (1980), así como el empleo de los materiales y factores de producción correspondientes a 1980 y con un régimen de precios correspondientes a 2015. Este sistema daría lugar a situaciones que no se corresponden con el tipo de valoración que se pretende tratar.

2°. El coste de reemplazamiento del inmueble, equivale a la suma de las inversiones necesarias para reemplazarlo por otro que tuviera una utilidad equivalente. Se supone, en este caso, la utilización de técnicas productivas, materiales, resto de factores productivos y precios correspondientes al momento actual (2015).

– Criterio del valor de sustitución: Se utiliza cuando se desea valorar un bien teniendo en cuenta el de otrosque realizan las mismas funciones. La aplicación de este criterio está supeditada a la existencia de uno o varios bienes que puedan sustituir al que es objeto devaloración.
Este criterio tiene el inconveniente de que hay que ser especialmente cuidadoso a la hora de buscar los bienes que podrían sustituir a otro en análogas condiciones de producción, ya que sino se podrían originar errores.

– Criterio de capitalización de rentas: Es uno de los criterios más importantes y que se utiliza con mayor frecuencia. Parte de la base de queexiste una relación bastante clara y unívoca entre el valor de mercado de un bien y la cuantía de las rentas producidas por el mismo.

Su problemática está en la previsión de las rentas durante todo un periodo de tiempo y el establecimiento del porcentaje de capitalización.

– Criterio del valor de afección: Según éste criterio, el valor de un bien puede ser totalmente subjetivo, estando ligado a motivaciones personales y afectivas. Un propietario considera que el valor de este bien, para él, es más elevado que el de mercado. En las valoraciones para Expropiaciones Forzosas interviene este criterio, elevándose el valor del precio de tasación en un porcentaje denominado tasa de afección.

Gonzalo Brezmes
Ingeniero Agrónomo
gonzalo@tasagronomos.com