METODOS RESIDUAL DINAMICO Y GARANTIAS HIPOTECARIAS DEL SUELO URBANIZABLE

Desde que empecé a trabajar como tasador de fincas rústicas siempre pensé que el método residual dinámico era simplemente una estimación a futuro partiendo de unas hipótesis sin base real.

El valor residual del inmueble o valor del suelo es la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado.

Para ser más claro, el valor hipotecario de un suelo urbanizable se establece en base a  las siguientes hipótesis de trabajo:

– Que se realicen todos los trámites y procedimientos urbanísticos, según el planeamiento vigente.

– Que se realice la urbanización del terreno.

– Que se construya el edificio.

– Que se venda el edificio.

– Que se venda al precio estimado muchos años atrás y en los plazos establecidos.

Si se cumplen todas estas hipótesis, el valor del suelo obtenido será correcto.

¿Estas hipótesis no son “elementos especulativos”? Os recuerdo que según la norma de valoración hipotecaria, el valor de la garantía no puede incluir elementos especulativos.

Especular, según la RAE es actuar bajo hipótesis sin base real. ¿Qué seguridad o base hay de que las hipótesis anteriores se realicen? Si falla una de las hipótesis ya el valor de la garantía hipotecaria no es correcto.

Creo que es totalmente contradictorio emplear el método residual dinámico para obtener el valor hipotecario de terrenos urbanizables. La alternativa sería que estos terrenos no se valorasen por su aprovechamiento urbanístico hasta que no esté completa la urbanización. Así se establece en la actual Ley del suelo del año 2007.  Esta ley define al suelo urbanizable como suelo rural y no incluye las valoraciones hipotecarias dentro de su ámbito de aplicación.

Debido a esta metodología nos encontramos que el valor de mercado actual del suelo urbanizable es, en muchos casos, ni el  5% del valor de tasación hipotecario y existen cargas hipotecarias de millones de euros en suelos que en varias décadas serán patatales y melonares. Incluso en muchos municipios se intenta realizar descalificaciones de suelos urbanizables a suelo rural. En estos casos, ¿las cargas hipotecarias también se “descalifican”?

Conviene recordar que la prudencia es una virtud de las cuatro virtudes cardinales junto a la justicia, templanza y fortaleza.

Gonzalo Brezmes
Ingeniero Agrónomo
gonzalo@tasagronomos.com