Cambios en la Ley del Suelo.

Expropiación suelo rural

Se ha producido un cambio en la Ley del Suelo en relación a la valoración del suelo rural. Como ya se indicó en un artículo  anterior, los justiprecios por expropiación del suelo rural se disparaban al emplear un tipo de actualización próximo a cero.

Según este cambio legislativo, el criterio para determinar el tipo de actualización será el siguiente :

“Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 23, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración”.

Los valores de la rentabilidad anual de las Obligaciones del Estado a 30 años de los últimos años son los siguientes:

Año 2012: 5,91%

Año 2013: 5,03%

Año 2014: 3,13%

Año 2015: 2,85%

Año 2016: 2,74%

De esta forma, el tipo de capitalización promedio actual (últimos tres años) sería de 2,91%, un 20% menor que la media de los años 2015 a 2013 (3,67%). A este tipo habría que aplicar un coeficiente reductor establecido en el Reglamento, según el aprovechamiento de la finca.

Esta reducción del tipo de capitalización causa un aumento del 20% en los justiprecios del suelo rural.

obligaciones30anos2Consideramos que este cambio anual es un parche ya que si la rentabilidad de las Obligaciones siguen bajando en los próximos años, habrá que cambiar de nuevo el criterio. Creemos que establecer un tipo mínimo para el tipo de actualización sería una medida más razonable y duradera como ya se estableció en la norma hipotecaria del año 1994 y derogada en la actualidad. Dicha norma establecía un tipo mínimo del 4% para fincas rústicas.

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com