1.- ANTECEDENTES En el año 1989 se implantó una norma breve, clara y concisa sobre la valoración de inmuebles para la obtención de una garantía hipotecaria (Orden Ministerial 18635-1989). El punto más destacado indicaba que se emplearía el método de realización para la valoración de edificios, viviendas, locales, garajes y oficinas y, en ningún caso, se emplearía el método de comparación.
Para entender la diferencia entre ambos métodos se dirá que el método de realización establece el valor de inmueble incluyendo factores como el valor de construcción, valor de repercusión del suelo y depreciación. Además, establece un coeficiente K de mercado, fácilmente limitable, evitando el aumento de valor y excluyendo aspectos especulativos o beneficios del promotor desproporcionados. En realidad, este coeficiente marca el márgen de beneficio del promotor.
Por otra parte, el método de comparación, se estableció en el año 1994 (Orden Ministerial 27365-1994) derogando la normativa del año 1989 y, se base en, la realización de un estudio de mercado de seis ofertas de venta de inmuebles similares al inmueble objeto de tasación. Para determinar el valor de tasación por comparación no es necesario conocer ni el coste de construcción ni el valor de repercusión del suelo ni márgen de beneficio del promotor, sino únicamente disponer de seis ofertas de inmuebles similares.
2.- NORMATIVA VIGENTE ACTUAL La normativa vigente actualmente es la Orden Ministerial ECO-805-2003 con numerosas modificaciones, derogando la anterior del año 1994. Este cambio legislativo únicamente establece una posible reducción al valor de comparación bajo la hipótesis de una bajada los precios en un futuro. Así mismo, define el valor hipotecario como un valor que debe mantenerse en el tiempo.
Como el legislador se percató de que la aplicación del método de comparación hacía subir los valores hipotecarios ya se establecieron ajustes en el año 2003. Estos ajustes fueron del todo insuficientes puesto que en aquella época ATASA (la asociación de Sociedades de Tasación) declaraba que los valores hipotecarios no iban a bajar puesto que las condiciones para el ajuste de los valores eran poco objetivas basándose más en la adivinación que en métodos empíricos. Como realmente se ha comprobado posteriormente, dichos ajustes no fueron aplicados.
Las Leyes del Suelo de los años 1996 y 2007 no afectan en nada porque las valoraciones hipotecarias no constan en el ámbito de aplicación de dichas leyes.
3.- CONSECUENCIAS La principal consecuencia de esta metodología, vigente desde el año 1995, es la escalada de los valores hipotecarios de los inmuebles. El valor hipotecario debería establecerse en función del valor de construcción, valor de repercusión del suelo y beneficio del promotor o vendedor equitativo y ajustado, es decir, sin incluir ningún aspecto especulativo.
Es curioso y coincidente que, fue a partir del año 1995, con la entrada en vigor de la normativa que establecía el método de comparación, cuando los precios de los inmuebles (no rústicos) empezaron a subir. Las fincas rústicas y explotaciones agropecuarias deben ser tasadas por el método de comparación y de actualización de rentas y su valor hipotecario será el menor de los dos.
4.- RESPONSABLES Todo el mundo parece mirar a las entidades financieras como responsables de la situación actual. Yo, particularmente, considero que los responsables directos son los legisladores por cambiar la manera de valorar los inmuebles.
Las entidades financieras, tasadores y Sociedades de Tasación solamente cumplen la normativa vigente. No son responsables ya que las valoraciones se realizaban utilizando el método de comparación establecido por la normativa aún sabiendo que utilizando otros métodos el valor hipotecario sería muy inferior.
Gonzalo Brezmes Ingeniero Agrónomo gonzalo@tasagronomos.com