Las diferencias entre las valoraciones inmobiliarias entre España y Alemania son las siguientes:

1.- TRANSPARENCIA EN PRECIOS Y TRANSACCIONES.
El aspecto que considero más importante y diferente entre las valoraciones entre ambos países es el índice de precios de compraventa que existe en Alemania (Kaufpreissammlung). Este índice registra TODAS las transmisiones de la propiedad inmobiliaria y está integrado en un SIG y contiene la fecha de compraventa, localización, superficie, antigüedad del inmueble, uso y precio de compraventa.
Los notarios están obligados a informar al Consejo Territorial público de la zona de la transmisión patrimonial y el Consejo da transparencia publicando dicha información en una web de acceso público. Lógicamente, no se incluye en dicha información datos personales.
Para entenderlo mejor es como si en nuestra Oficina del Catastro Virtual incluyéramos el valor declarado de compraventa que consta en la escritura y pudiéramos acceder a dicha información desde la web a traves de una aplicación de búsqueda.

2.- METODOS EMPLEADOS Y VALOR DE TASACIÓN
Lógicamente los métodos de valoración son los mismos en España y en Alemania (comparación, reemplazamiento y actualización de rentas). La diferencia fundamental se establece especialmente en el método de comparación ya que el estudio del mercado se realiza sobre el índice de precios de compraventa y no sobre ofertas e información de dudosa objetividad y procedencia.
Además, el valor de comparación en ningún caso podría variar más del un +-10% del índice de precios de la zona. Si no existen datos suficientes en el Índice de precios en una zona, el método de comparación no podría emplearse.
Otro aspecto distinto es la obligación de emplear al menos dos métodos de valoración. Como bien sabemos en España únicamente se determina el valor de comparación en las valoraciones hipotecarias, excepto en inmuebles en alquiler, fincas rústicas e inmuebles ligados a una actividad económica.
El valor de tasación en el caso de emplear dos métodos no será el valor medio obtenido sino el valor más probable y prudente, según el criterio del tasador, según establece la normativa alemana.

3.- TECNICOS COMPETENTES
La administración alemana homologa y acredita a los técnicos y no a sociedades de tasación como en España. Para ejercer la profesión de tasador, además de una titulación técnica, es necesario aprobar un examen para obtener un certificado público.
Existen distintos certificados que dan competencia en la valoración fiscal, hipotecaria o catastral.
La responsabilidad, lógicamente, recae en el técnico y deberá disponer de su correspondiente seguro de responsabilidad profesional.

Como conclusión y resumen, considero que es altamente improbable que en Alemania exista una burbuja hipotecaria inmobiliaria, debido a la metodología en la valoración de inmuebles.

Considero que un cambio en la actual norma de valoración hipotecaria española (ECO 805-2003)  es fundamental para evitar reproducir errores del pasado en las valoraciones futuras.

Gonzalo Brezmes
Ingeniero Agrónomo
gonzalo@tasagronomos.com