Se distinguen dos formatos en la valoración agraria, valoración de inmuebles de naturaleza rústica y valoración de empresas agrarias.

Por una parte, la valoración de un inmueble para la obtención de una garantía hipotecaria (una finca destinada a viñedo, por ejemplo) debe tener el mismo valor con independencia de quién sea el propietario de ese viñedo. Dicho valor hipotecario debe establecerse sobre unos ratios medios del sector. De esta manera, este valor será más estable y duradero en el tiempo.En relación a la valoración de empresas agrarias (cooperativas, SAT, sociedades mercantiles agropecuarias) podrán ser valoradas para muy distintos fines:
– Compra y venta, parcial o total.
– Oferta pública de compra de acciones (OPV).
– Fusión, aumento de capital o transformación jurídica.
– Indemnizaciones a accionistas.
– Expropiaciones por parte de la Administración para fijar un justiprecio.
– Valor a efectos de seguro para fijar un riesgo y la cuantía de las primas.
– Valoraciones por razones fiscales y de patrimonio.

Se inicia el proceso de valoración estableciendo el valor del activo. Este activo está formado por tres partes:
– Inmovilizado (inmaterial, material, fijo permanente, fijo no permanente).
– Realizable (participaciones en otras empresas, anticipos de cultivos, cosechas pendientes, recría, cebo, productos agrícolas en curso, materias primas, productos acabados).
– Disponible en entidades financieras.

La valoración de cada parte del activo dependerá de sus características (tierras, edificaciones, existencias, animales, productos agrícolas, maquinaria, materias primas, existencias, cosechas pendientes, etc). Especialmente complejo es la valoración del inmovilizado inmaterial (patentes, marcas, dominios web…) que debe realizarse con un criterio muy conservador.

El activo realizable debe usar como criterio de valoración el valor de producción o transformación y no de mercado.

Una vez valorado el activo de la empresa agraria, determinaremos el valor sustancial neto o patrimonio neto de la empresa agrícola. El valor sustancial neto de una empresa se obtiene mediante la diferencia entre el valor del activo menos el pasivo exigible (créditos incluidos los hipotecarios, deudas a proveedores y efectos a pagar).Lógicamente, el valor de una empresa no es únicamente la diferencia entre sus activos y sus deudas, puesto que, una empresa en pleno funcionamiento, generará unas rentas superiores a la suma de las que generaría cada uno de sus elementos patrimoniales individualmente.

Cuanto mayor sea el beneficio de una empresa mayor será su valor. Hablaremos entonces de métodos de valoración basados en la capitalización de beneficios. En el fondo, la valoración por capitalización de una empresa es similar a la valoración de un inmueble (tierras) pero en lugar de capitalizar una renta del terreno, capitalizaremos un beneficio empresarial ya sea actual o futuro.

Notar que el método de capitalización debe ser analizado con prudencia en el sector agropecuario. Así, los flujos de caja futuros pueden sufrir variaciones importantes debido a la subida o bajada del precio de las materias primas, importaciones-exportaciones de terceros países, sobreproducción de producto terminado.

Otros métodos de valoración son el valor contable y el valor bursátil. El valor contable o en libros no suele reflejar la situación patrimonial real de la empresa. El valor bursátil consistirá en multiplicar la cotización de la acción en Bolsa por el número de acciones. De esta forma, el fondo de comercio o «good-will» será la diferencia entre el valor bursátil y el sustancial de la empresa.

Resumiendo, para valorar una empresa agraria deben seguirse las siguientes normas:
– Valoración detallada y precisa del activo.
– Evaluación global y no como suma de distintos valores individuales.
– Prudencia al considerar los considerar los resultados anteriores de cara al futuro porque los resultados anteriores son solo orientativos.
– Hipótesis concretas y realistas para ofrecer una imagen veraz de la situación de la empresa.
– Análisis de al menos tres cuentas de resultados anteriores para prever el futuro y la posible tendencia en años posteriores.
– Valoración por separado de los activos no vinculados a la explotación.

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com