En numerosos ocasiones debemos valorar inmuebles de naturaleza rústica (suelos, parcelas o explotaciones agrícolas) cuya propiedad no se encuentra al 100% del pleno dominio. Existen usufructos y nudas propiedades que son necesarios valorar.

La práctica recomienda realizar una valoración bajo la hipótesis del pleno dominio (valor total) y luego aplicar los porcentajes que establece  la Ley y el reglamento del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

• El valor del usufructo temporal se reputará proporcional al valor total de los bienes, en razón del 2 por 100 por cada período de un año, sin exceder del 70 por 100. No se computarán las fracciones de tiempo inferiores al año, si bien el usufructo por tiempo inferior a un año se computará en el 2 por 100 del valor de los bienes.

        Valor usufructo temporal = valor total x 0,02 x años

        Máximo usufructo temporal =  0,7 x  valor total.

• En los usufructos vitalicios se estimará que el valor es igual al 70 por 100 del valor total de los bienes cuando el usufructuario cuente menos de veinte años, minorando a medida que aumenta la edad, en la proporción de un 1 por 100 menos por cada año más, con el límite mínimo del 10 por 100 del valor total.

        valor usufructo. Edad menor 20 años = 0,70 x valor total

        valor usufructo. Edad  20 a 79 años = valor total x (89 – edad) / 100

        valor usufructo. Edad mayor de 79 años = valor total x 0,1

Cuando el usufructo se hubiese constituido a favor de una persona jurídica, para determinar el valor de la nuda propiedad atribuida a una persona física, se aplicarán las reglas anteriores sin que, en ningún caso, puedan computarse para el usufructo un valor superior al 60 por 100 del total atribuido a los bienes. Este mismo porcentaje se tendrá en cuenta cuando la duración del usufructo sea indeterminada.

• El valor del derecho de nuda propiedad se computará por la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de los bienes. En los usufructos vitalicios que, a su vez, sean temporales, la nuda propiedad se valorará aplicando, de las reglas anteriores, aquella que le atribuya menor valor.

    Valor nuda propiedad = valor total – valor usufructo

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com