En el marco de un procedimiento expropiatorio, es frecuente encontrar contratos de arrendamiento (alquiler) que otorgan a los arrendatarios el derecho a recibir una indemnización por la expropiación forzosa de su finca rústica.

El justiprecio para los inquilinos de las fincas rústicas se establece de la siguiente forma:

• Una renta anual actualizada más una cuarta parte de dicha renta por cada año o fracción que falte para expiración del período mínimo o el de la prórroga legal en que se halle. Cuando la expropiación sea parcial, estos importes se referirán a la parte de renta que corresponda a la porción expropiada.

Ejemplo:
Consideremos una finca con una renta anual de 10.000 euros para una superficie de 100 hectáreas. Si la superficie a expropiar es de 20 hectáreas y faltan 3,5 años para la finalización del contrato, la indemnización propuesta sería:

Indemnización = (10.000 euros x 0,20 ) + (3,5 x 2.000 euros) /4 = 3.750 euros.

• Gastos y Mejoras: Los importes que el propietario deba al inquilino en concepto de gastos y mejoras realizadas.
• Expropiación Total: El arrendatario puede exigir la expropiación forzosa total si la expropiación parcial resulta antieconómica.
• Valor de las Cosechas Pendientes: Se debe valorar y compensar las cosechas que estén pendientes en el momento de la expropiación.
• Daños y Perjuicios: Indemnización por los daños y perjuicios que sufra la explotación agrícola a causa de la expropiación.
• Cambio de Residencia: Compensación por la posible necesidad de un cambio de residencia.
• Premio de Afección: Calculado sobre el importe total de la indemnización.

Fuente Diario de Almería

Cabe recordar que del justiprecio pagado al arrendador (propietario) de la finca rústica se descontará, si procede, los gastos y mejoras indemnizados al arrendatario (inquilino) de la finca.

Gonzalo Brezmes
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En ocasiones, una vez adquirida una vivienda unifamiliar o un piso dentro de una comunidad de propietarios, se comprueba que pasados unos años el estado del jardín o del césped ya sea privativo o comunitario empieza a mostrar un estado deficiente de vigor a pesar de que el mantenimiento del jardín o del césped sea correctamente realizado por el jardinero o persona encargada.
El aspecto y el futuro de la zona ajardinada cada vez está peor, produciéndose la muerte de plantas y del césped.
¿Por qué ocurre esto? Quizás la causa principal sea el empleo de una tierra vegetal sin tener las características técnicas de fertilidad adecuadas.
La realización de una analítica de las tierras puede demostrar que dichas tierras proceden de escombreras o de restos de tierras de la propia obra.
Hay que tener en cuenta análisis del suelo debe realizarse por un laboratorio especializado y certificado que demuestre las deficiencias de la tierra empleada.
Los parámetros a tener en cuenta en un análisis de tierra son los siguientes:
1.- Parámetros físicos (Textura)
La textura de un suelo informa sobre la proporción DE las partículas elementales que lo constituyen. Estas partículas se encuentran reunidas formando agregados o terrones que hay que deshacer.
Desde el punto de vista físico, estas partículas elementales del suelo se clasifican con arreglo a su tamaño en: arena, limo y arcilla.

textura suelo

• • • Arena gruesa entre 2 a 0,02 mm
    • Limo entre  0,02 a 0,002 mm
    • Arcilla  menor de 0,002 mm

Una vez determinado el tamaño de las partículas, el índice de textura de un suelo es el tanto por ciento de arena, limo y arcilla que entra en su composición.
La textura optima se sitúa en los suelos Francos (50-40-10).

Ejemplo resultado analítica del suelo

2.- Parámetros químicos y rangos

• • • pH (1/2,5 suelo/agua): 6,50 a 7,50. Mide la acidez o alcalinidad del suelo.
    • CONDUCTIVIDAD a 25ºC (1/5 en agua): menor 0,35 dS/m. Mide la tolerancia de las plantas a las sales.
    • MATERIA ORGÁNICA Ox. con dicromato: 1,2 a 2,2%.
    • NITRÓGENO TOTAL Kjeldahl: 0,11 a 0,20g N /100g suelo
    • RELACIÓN C/N: 9 a 11. Mide el ritmo de mineralización de la materia orgánica.
    • CARBONATOS TOT. Calcímetro Bernard: 10 a 20 g CaCO3/100g
    • FÓSFORO ASIMILABLE (M. Olsen) UV/VIS: 9 a 36 mg P / kg suelo
    • POTASIO Ext. AcNH4 Fotometría de llama: 100 a 200 mg K kg suelo
    • MAGNESIO Ext. AcNH4 Absorción atómica: 100 a 200 mg Mg/kg suelo
    • CALCIO Ext. con AcNH4 Absorción atómica: 2500 a 3500 mg Ca/kg suelo
    • SODIO Ext. Con AcNH4 Fotometría llama: 100 a 200 mg Na kg suelo
    • RELACIÓN Mg/K: 3 a 10

Perfil suelo jardín

Si tiene problemas en su jardín, contacte con nosotros (peritos agrónomos) para realizar el peritaje que incluye la recogida de las muestras de tierra y la realización de la analítica en el laboratorio. Posteriormente, se emitirá un informe técnico para que pueda reclamar al constructor o promotor de la vivienda la sustitución de la tierra vegetal empleada.

Gonzalo Brezmes
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A menudo, los propietarios de parcelas rústicas o urbanas tienen dudas sobre la superficies de sus parcelas.  Las superficie reales son muy diferentes en relación con las superficies catastrales o registrales (nota simple del Registro o Escritura de la Propiedad).

Antes de realizar cualquier trabajo de medición en campo debe analizarse la dimensión de dichas discrepancias para saber si es posible realizar modificaciones catastrales.

Para lo cual, conviene tener claros estos conceptos:
– Superficie real: extensión de terreno delimitada por los linderos reales y físicos de la parcela. Esta superficie debe establecerse a través de una medición oficial en campo.
–  Superficie catastral: metros cuadrados o hectáreas de terreno que consta en el certificado catastral o en la información del SIGPAC.
–  Superficie registral: metros cuadrados o hectáreas de terreno que consta en el título de propiedad del inmueble (escritura de la propiedad o nota simple). Si se ha realizado una concentración parcelaria recientemente es habitual que esta superficie coincida con la superficie catastral.

Estas tres superficies habitualmente no coinciden y es normal que esto suceda dentro de un margen o rango de tolerancia que establece el Catastro en su normativa (Real Decreto 1464/2007 de 2 de noviembre):

• P: perímetro catastral del recinto en metros
• Si S x 0,1 > limite 1, se adoptará como limite 1: 0,1 x S

Se entiende por margen de tolerancia técnica en la superficie catastral la máxima diferencia admisible entre la superficie que conste en la base de datos catastral y la que se pretenda incorporar como resultado de una medición directa.

Estos márgenes de tolerancia son fundamentales para saber si debemos iniciar un procedimiento de subsanación de discrepancias en relación con la superficie de la parcela.

Si la diferencia entre la superficie catastral y real no superan el margen de tolerancia menor, en exceso o por defecto, la superficie catastral será válida y no procederá a realizar ninguna modificación catastral.

Para entender mejor estos conceptos, pondremos dos ejemplos, uno para una finca rústica de superficie mayor a 5.000 m2 y otra urbana con una superficie entre de 500 a 1.000 m2. 

FINCA RÚSTICA

• Parcela catastral: 47020A002000580000ME. Polígono 2 parcela 58. Berrueces (Valladolid). Superficie catastral: 4,86 hectáreas = 48.628 m2
• Accedemos al visor SIGPAC https://sigpac.mapama.gob.es/fega/visor/ y localizamos la parcela.
• Realizamos la medición del perímetro (linderos) de la parcela a través del SIGPAC. En nuestro caso el perímetro es de 908 metros.

• Calculamos los límites:
  – 10% superficie catastral: 4.863 m2
  – Limite 1: Perímetro: 908 m2
  – Limite 2: 0,03 x 48.628 m2 = 1.459 m2.
  – Superficie de diferencia por exceso o defecto para iniciar alteración: 908 m2
• A continuación, medimos la parcela a través del SIGPAC o a través de la metodología indicada en este link.

• La superficie medida es de 49.500 m2. Diferencia: 49.500 m2 – 48.628m2 = 872 m2 menor que 915 m2 por lo que no es necesario realizar ninguna alteración catastral.

FINCA URBANA

• Parcela catastral: 6160901UM2466S0001RR. Superficie catastral: 732 m2
• Accedemos al visor de la Sede electrónica del Catastro https://www1.sedecatastro.gob.es/ y localizamos la parcela.
• Realizamos la medición del perímetro (linderos). En nuestro caso el perímetro es de 113 metros.

• Calculamos los límites:
  – 10% superficie catastral: 73 m2
  – Limite 1: 0,0002 x 113 x 732 = 17 m2.
  – Limite 2: 0,03 x 732 = 22 m2.
  – Superficie de diferencia por exceso o defecto para iniciar alteración: 17 m2
• A continuación, medimos la parcela a través de la fotografía aérea de la Sede Electrónica del Catastro.

• La superficie medida es de 702 m2. Diferencia: 732 m2 – 702 m2 = 30 m2 mayor que 17 m2 por lo que se podría realizar una alteración y modificación de la superficie catastral de la parcela. En este caso, deberá acudir a un técnico competente para que realice el correspondiente Informe de Validación Gráfica (IVG) y presentarlo en el Catastro.

Gonzalo Brezmes
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El pasado día 2 de noviembre de 2023 sobre las 13:00 horas se produjo la caída de un árbol a la altura de la calle Almagro 2 en Madrid.

Debido a su caída se produjo el fallecimiento de una joven de 23 años y varias personas resultaron heridas. Desde TASAGRONOMOS damos el pésame a la familia y amigos de la fallecida (DEP).

Fuente Google Street

Según fotografía del Google Street de fecha marzo de 2022, podemos comprobar varios aspectos sobre el árbol caído:

• Especie: Olmo (Ulmus)
• Edad: unos 80 años.
• Distancia a la fachada: en torno a tres metros.
• Altura: unos 20 metros.
• Diámetro de la copa: 10 metros aproximadamente.
• Copa asimetría y vertical, no redondeada ni frondosa que es la típica de los olmos. Poda irregular.
• Alcorque muy pequeño donde apena cabe el tronco que tiene un diámetro de 50 centímetros.
• Perímetro del tronco estimado: 150 centímetros.
• Observamos en el pavimento hasta 7 arquetas o registros de servicios urbanos (agua potable, saneamiento, telefónica) en los alrededores del árbol. En la fotografía se puede observar que el pavimento está ligeramente levantado y alguna baldosa rota.

Fuente Google Street

Fuente AEMET

Para analizar las posibles causas de la caída del olmo será necesario un estudio técnico completo incluido un escaneo del subsuelo con un georradar  y un análisis de los restos del árbol caído para comprobar su estado sanitario. La racha máxima del viento ese día en Madrid (Retiro) fue de 67 km/hora.

Gonzalo Brezmes
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Según la última encuesta de precios de la tierra del Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación, el precio medio de la tierra para uso agrario en España aumentó en 83€/ha, desde los 10.180 €/ha en 2021, hasta los 10.263 €/ha en 2022.

El índice general experimenta un mayor ascenso en términos nominales (+0,80%) que en reales (-2,9030%), debido al deflactor implícito del Producto Interior Bruto (PIB) (+4,10 %).

Las principales variaciones por cultivos y comunidades autónomas son:

• Cultivos herbáceos de secano más barbecho: Castilla y León (+4,70%), Castilla La Mancha (+2,90%), Andalucía (+3,10%) y Aragón (+0,10%).
• Cultivos herbáceos de regadío: Castilla y León (+1,40%), Aragón (-0,30%), Andalucía (+4,40%), Castilla La Mancha (-1,30%), y Cataluña (+0,00%).
• Uva de vinificación de secano: Castilla La Mancha (-0,40%), Extremadura (+3,00%), Cataluña (-3,80%), C. Valenciana (+2,00 %), Castilla y León (+3,10 %), y La Rioja (-0,40%).
• Aceituna de almazara de secano: Andalucía (-3,10%), Castilla La Mancha (-1,70 %), Extremadura (+3,80 %).
• Aprovechamientos (prados y praderas permanentes y otras superficies para pastos): Castilla y León (+3,40%), Andalucía (-0,20%), Castilla la Mancha (-5,70%), Aragón (+0,20%), Galicia (-10,50%) y Extremadura (+4,90%).

Puede emplear ya nuestro  servicio  online de tasación actualizado.

Fuente: Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación

Gonzalo Brezmes
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A menudo es complicado y laborioso realizar un conteo del número exacto de árboles presentes en una parcela destinada a  plantación frutal o forestal (encinar, alcornocal, pinar o monte de eucaliptos) especialmente si la parcela es de gran dimensión.

Las especies más comunes de plantaciones de frutales y forestales cuyos árboles es preciso contar por motivos agrícolas o legales (reparto de herencias) son las siguientes:

• Frutales de fruta dulce:
  • De pepita: peral, manzano y membrillero.
  • De hueso: melocotonero, albaricoquero, cerezo y ciruelo.
  • Otras especies: higuera, kiwi, caqui, platanera, piña, lichi, papaya.
• Frutales de frutos secos: almendro, avellano, nogal, pistacho.
• Frutales de pequeños frutos: grosellero, frambueso, zarzamora, arándano, endrino.
• Cítricos: naranjo, limonero, mandarino, pomelo.
• Vid (viñedo de vinificación o viñedo para uva de mesa).
• Olivo (olivar de almazara o de olivar de mesa).

Las plantaciones forestales más frecuentes son:

• Extractivas y de recolección (encinas, alcornoques y pinos).
• Explotación de bosques maderables (sabinas, cedros, abetos, enebros, pinos, tejos, chopo, haya, castaño, roble, nogal).
• Industrias de la celulosa de madera (eucalipto).

Los métodos empleados para el conteo de los árboles o pies son los siguientes:

• Conteo manual: suele ser complicado y farragoso si la finca es de un tamaño grande y necesaria la presencia en el campo.

• Métodos SIG (Sistemas de Información Geográfica):  emplea ortofotos aéreas de máxima resolución ( 0,25 m/pixel) o fotografías tomadas por drones para realizar el conteo de los árboles dentro de una finca. A través de software especializado es posible “detectar” y contar los árboles existentes en una parcela aplicando distintos filtros de luz y algoritmos matemáticos.
  

  Fuente: linkedin.com/in/jesus-pujante-saez

  

  Fuente: linkedin.com/in/jesus-pujante-saez

• Métodos geométricos: se emplean en plantaciones con marco de plantación regular a través de la distribución de los árboles en la finca:
  • Marco real o rectangular: Cada pie está situado en el vértice de un cuadrado o un rectángulo.   Número de árboles = Superficie parcela en m2 / (distancia en metros entre dos filas de árboles) x (distancia en metros entre dos árboles dentro de una fila).

• • Marco al tresbolillo: Cada pie está situado en el vértice de un triángulo equilátero. Número de árboles = Superficie parcela en m2 / [0,866 x (distancia en metros entre dos árboles) ^2 ] .

Si desea que desde TASAGRONOMOS.com realicemos un conteo de los árboles en su parcela,  contacte con nosotros

Gonzalo Brezmes Ingeniero Agrónomo

gonzalo@tasagronomos.com

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Video de TVE en el programa La Hora de la 1 sobre la metodología básica  para peritar los daños en los cultivos herbáceos extensivos, principalmente cereales y leguminosas.

Si desea que desde TASAGRONOMOS.com realice una valoración de los daños o un aforo de su cosecha, contacte con nosotros.

Gonzalo Brezmes Ingeniero Agrónomo

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La abogada y experta en derecho agrario, Celia Miravalles, nos informa sobre los pasos o trámites de una expropiación forzosa:

• Declaración de utilidad pública que justifica la expropiación.
• Declaración de expropiación y necesidad de ocupación.
• Acta previa de ocupación.
• Acta de mutuo acuerdo, ocupación definitiva y fijación de justiprecio.

1º.- ¿Qué es la Declaración de utilidad pública?

Es la primera fase de la expropiación y consiste en la justificación pública que motiva la expropiación, es decir del interés público o social que motiva la expropiación (planes de obras y servicios del Estado, Provincia y Municipio) en el sector de carreteras, ferroviario, Telecomunicaciones, energético…

2º.- ¿Qué es la declaración de necesidad de ocupación?

Se determinan las fincas y superficie a ocupar (de forma definitiva, temporal o con servidumbres), se publica en el Boletín oficial y en el tablón de anuncios del Ayuntamiento los bienes afectados, los titulares y la superficie afectada.

Se pueden hacer alegaciones a los efectos de manifestar si hay errores en la titularidad de la finca.

También se pueden hacer alegaciones para oponerse, por razones de fondo o forma, a la necesidad de la ocupación.

3º.- ¿Qué es el acta previa de ocupación?

El propietario de la finca recibirá una carta para que un día determinado vaya (normalmente) al local del Ayuntamiento para firmar dicho acta (previa o simultáneamente se habrá publicado en el BOP y BOCYL).

En este momento también se pueden corregir los distintos errores en cuanto titularidades, tipo de cultivo, superficie, manifestar si existen pozos, caminos u otras instalaciones y para pedir pasos y accesos.

En este acta previa a la ocupación hay que añadir que “no se renuncia al depósito previo” y que no se renuncia al derecho a presentar hoja de aprecio si se considera oportuno.

Respecto de las ocupaciones temporales se debe hacer constar que “una vez finalizada la ocupación temporal se entregará la finca en las mismas condiciones que se ocupó y “que se pagará el valor del vuelo durante todo el tiempo que dure la ocupación”.

Los arrendatarios también tienen derecho a una indemnización, pero es necesario acreditar la existencia del arrendamiento (contrato escrito, recibo de pago…).

4º. ¿Qué es el acta de mutuo acuerdo y de ocupación definitiva?

El siguiente trámite de la expropiación se inicia con una nueva notificación o carta al propietario de la finca: se le convoca nuevamente en el Ayuntamiento para llegar a un acuerdo sobre el precio (justiprecio) y en su caso firmar el Acta de Mutuo Acuerdo y ocupación definitiva

5º.- ¿Cómo se fija el justiprecio?

Si el propietario y la Administración expropiante están de acuerdo en el precio se firmará el acta de mutuo acuerdo y acta de ocupación definitiva, y se procederá a pagar el justiprecio acordado de mutuo acuerdo.

Este dinero pueden tardar un tiempo en abonarse, y en su caso habrá que pedir intereses si transcurren más de 6 mes.

Si NO Se está de acuerdo con el precio ofrecido, el propietario de la finca tendrá que presentar la HOJA DE APRECIO (se trata de un informe pericial) que junto con la de la Administración se llevará al JURADO DE EXPROPIACION que en su día resolverá sobre el JUSTIPRECIO. Contra el acuerdo del Jurado cabe ir al contencioso administrativo.

Si desea que desde TASAGRONOMOS.com realicemos una Hoja de Aprecio  (informe pericial) de su finca rústica objeto de expropiación,  contacte con nosotros

Gonzalo Brezmes Ingeniero Agrónomo

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Ya hemos comentado en estos dos artículos aspectos sobre fincas rústicas y la generación de energías renovables:

• Mi finca rustica es apta para uso energético. Click aquí 
• Fincas rústicas y energía eléctrica. Click aquí

En este nuevo articulo queremos informar de la forma de calcular la renta anual que deben pagar las empresas energéticas a los propietarios de las fincas en concepto de ocupación de los terrenos rústicos.  Existen diversos aspectos a considerar:

• Superficie ocupada definitivamente:
  • Superficie del vuelo del aerogenerador o de las placas fotovoltaicas. En el caso de aerogeneradores corresponde a proyección horizontal según el diámetro del rotor. La formula aplicada sería : Superficie en metros = 3,1416 x (Diámetro rotor en metros  / 2 )². En el caso de placas solares sería la superficie de las placas en proyección horizontal máxima aunque habitualmente se aplica una superficie total de la finca destinada al huerto solar.
    

    https://www.youtube.com/watch?v=dXSnvVWX6g0

• • Superficie de la plataforma de montaje del aerogenerador.
  • Superficie de la subestación que computará como la superficie del perímetro vallado de la subestación.
  • Superficie correspondiente a las líneas eléctricas y de comunicación tanto aéreas como subterráneas. Se calcula dicha superficie como multiplicación de la longitud de la línea y de anchura la separación máxima de los conductores.
  • Superficie ocupada por caminos. La anchura se calculara desde el eje a eje de cada cuneta.
  • Si el vuelo del aerogenerador ocupa parte de las superficie de las instalaciones, caminos o líneas, se excluirán estas ultimas superficies del calculo de superficie.
• Superficie  por ocupación temporalmente: la superficie será la efectivamente afectada durante el tiempo de ocupación.
• Indemnización por daños en cultivos. Se determinará multiplicando  la producción perdida en kg/ha, precio medio de la cosecha en euros/kg y la superficie afectada en hectáreas.

Los precios medios de la renta anual por metro cuadrados son variables desde 0,50 a 2,00 euros/m2 y año. Depende especialmente de la zona ocupada y su rendimiento agricola, situación respecto a líneas y subestaciones preexistentes e insolación solar o vientos dominantes.

Habitualmente en proyectos fotovoltaicos las empresas adquieren las fincas rústicas ya que no pueden coexistir el aprovechamiento agrícola habitual y el energético.

Si desea conocer si su parcela se encuentra próxima a una línea eléctricas de media tensión o subestación eléctrica con carga, contacte con nosotros a través de este email  gonzalo@tasagronomos.com o al teléfono 685.91.27.08.

Gonzalo Brezmes
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Según la última encuesta de precios de la tierra del Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación, el precio medio de la tierra para uso agrario en España aumentó en 56 €/ha, desde los 10.124 €/ha en 2020, hasta los 10.180 €/ha en 2021.

El índice general experimenta un mayor ascenso en términos nominales (+0,5%) que en reales (-1,30%), debido al deflactor implícito del Producto Interior Bruto (PIB) (+1,90 %).

Las principales variaciones por cultivos y comunidades autónomas son:

• Cultivos herbáceos de secano más barbecho: Castilla y León (+1,80%), Castilla La Mancha (+0,90%), Andalucía (-2,10%) y Aragón (-0,20%).
• Cultivos herbáceos de regadío: Castilla y León (+2,50%), Aragón (-0,40%), Andalucía (+6,20%), Castilla La Mancha (-0,50%), y Cataluña (+1,00%).
• Uva de vinificación de secano: Castilla La Mancha (-0,60%), Extremadura (+4,00%), Cataluña (-3,70%), C. Valenciana (+1,90 %), Castilla y León (-0,10 %), y La Rioja (+1,00%).
• Aceituna de almazara de secano: Andalucía (-3,30%), Castilla La Mancha (-1,00 %), Extremadura (+3,80 %).
• Aprovechamientos (prados y praderas permanentes y otras superficies para pastos): Castilla y León (+1,30%), Andalucía (+0,20%), Castilla la Mancha (-0,20%), Aragón (-0,50%), Galicia (-1,20%) y Extremadura (+3,90%).

Puede emplear ya nuestro  servicio  online de tasación actualizado.

Fuente: Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación

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