1.- ANTECEDENTES En el año 1989 se implantó una norma breve, clara y concisa sobre la valoración de inmuebles para la obtención de una garantía hipotecaria (Orden Ministerial 18635-1989). El punto más destacado indicaba que se emplearía el método de realización para la valoración de edificios, viviendas, locales, garajes y oficinas y, en ningún caso, se emplearía el método de comparación.

Para entender la diferencia entre ambos métodos se dirá que el método de realización establece el valor de inmueble incluyendo factores como el valor de construcción, valor de repercusión del suelo y depreciación. Además, establece un coeficiente K de mercado, fácilmente limitable, evitando el aumento de valor y excluyendo aspectos especulativos o beneficios del promotor desproporcionados. En realidad, este coeficiente marca el márgen de beneficio del promotor.

Por otra parte, el método de comparación, se estableció en el año 1994 (Orden Ministerial 27365-1994) derogando la normativa del año 1989 y, se base en, la realización de un estudio de mercado de seis ofertas de venta de inmuebles similares al inmueble objeto de tasación. Para determinar el valor de tasación por comparación no es necesario conocer ni el coste de construcción ni el valor de repercusión del suelo ni márgen de beneficio del promotor, sino únicamente disponer de seis ofertas de inmuebles similares.

2.- NORMATIVA VIGENTE ACTUAL La normativa vigente actualmente es la Orden Ministerial ECO-805-2003 con numerosas modificaciones, derogando la anterior del año 1994. Este cambio legislativo únicamente establece una posible reducción al valor de comparación bajo la hipótesis de una bajada los precios en un futuro. Así mismo, define el valor hipotecario como un valor que debe mantenerse en el tiempo.

Como el legislador se percató de que la aplicación del método de comparación hacía subir los valores hipotecarios ya se establecieron ajustes en el año 2003. Estos ajustes fueron del todo insuficientes puesto que en aquella época ATASA (la asociación de Sociedades de Tasación) declaraba que los valores hipotecarios no iban a bajar puesto que las condiciones para el ajuste de los valores eran poco objetivas basándose más en la adivinación que en métodos empíricos. Como realmente se ha comprobado posteriormente, dichos ajustes no fueron aplicados.

Las Leyes del Suelo de los años 1996 y 2007 no afectan en nada porque las valoraciones hipotecarias no constan en el ámbito de aplicación de dichas leyes.

3.- CONSECUENCIAS La principal consecuencia de esta metodología, vigente desde el año 1995, es la escalada de los valores hipotecarios de los inmuebles. El valor hipotecario debería establecerse en función del valor de construcción, valor de repercusión del suelo y beneficio del promotor o vendedor equitativo y ajustado, es decir, sin incluir ningún aspecto especulativo.

Es curioso y coincidente que, fue a partir del año 1995, con la entrada en vigor de la normativa que establecía el método de comparación, cuando los precios de los inmuebles (no rústicos) empezaron a subir. Las fincas rústicas y explotaciones agropecuarias deben ser tasadas por el método de comparación y de actualización de rentas y su valor hipotecario será el menor de los dos.

4.- RESPONSABLES Todo el mundo parece mirar a las entidades financieras como responsables de la situación actual. Yo, particularmente, considero que los responsables directos son los legisladores por cambiar la manera de valorar los inmuebles.

Las entidades financieras, tasadores y Sociedades de Tasación solamente cumplen la normativa vigente. No son responsables ya que las valoraciones se realizaban utilizando el método de comparación establecido por la normativa aún sabiendo que utilizando otros métodos el valor hipotecario sería muy inferior.

Gonzalo Brezmes Ingeniero Agrónomo gonzalo@tasagronomos.com

TASAGRONOMOS.COM consultants -specialized in agricultural and rural valuation- have analysed Land Property Prices Survey for year 2012 published by the Spanish Ministry of Agriculture.

Land property prices have continuously decreased due to economic recession, which begun in 2008; thus, general index shows a decrease of 3% in nominal terms and 3.2% in real terms compared with the previous year.

A more detailed analysis by Autonomous Communities and crop types provides the following conclusions:

AUTONOMOUS COMMUNITIES

• Sharp fall in prices in Andalusia due to upward price adjustments in the last decade and the special economic situation in Andalusia.
• Murcia, Madrid and Cantabria experienced also price falls although with little impact on the global value due to their small agricultural area compared with other communities. No chance for future reclassifications of rural properties made the prices of these lands decrease in these three communities with a strong urban growth in the last decade.

CROPS

• A remarkable decrease in irrigated lands, although dry lands remain almost stable. There are even price increases in dry lands in some communities like Castile-Leon (2.4%) and Castile-La Mancha (3.4%)
• A strong decrease in the use of olive groves in dry lands because of the fall in the olive and olive oil prices.

In view of the above, we think that investing in rural properties is a good opportunity for the following reasons:

• Low return on investments although safe and guaranteed.
• Stability or slight rises in rural property prices in the following years.
• Spanish exportations in the agri-food sector have increased by 3% in year 2012.
• Stability in producer prices (cereals, legumes, protein crops, etc.) in recent years.

If you would like to obtain more information or the market value of a rural property, visit TASAGRONOMOS.com/tasacion/tasacion.php

Gonzalo Brezmes
Rural Surveyor
gonzalo@tasagronomos.com

Normas de Deontología Profesional de los Ingenieros Agrónomos

I. Obligaciones Generales
1. Todo Ingeniero Agrónomo deberá actuar con la debida competencia, diligencia y dedicación al trabajo que se haya comprometido a realizar. Aceptará aquellos encargos que pueda atender por su capacidad y por los medios técnicos de que disponga.

2. En la actuación profesional, la actividad de Ingeniero Agrónomo se desarrollará con la debida responsabilidad, dentro de unos márgenes estrictos de veracidad y honradez, y siempre al margen de todo tipo de presiones, no sirviendo de excusa éstas, ni las relaciones personales de amistad o familiares, para eludir el compromiso de sus obligaciones.

3. La obligación profesional de un Ingeniero Agrónomo, respecto de un trabajo, no cesará hasta tanto no finalice el mismo o se produzca su relevo o cese de forma reglamentaria.

4. Se mantendrá el secreto profesional sobre todos aquellos datos, hechos o cualquier tipo de información de carácter reservado a la que haya accedido el Ingeniero, en virtud de su labor o trabajo profesional.

5. La promoción del ejercicio profesional, no se llevará a cabo a través de medios que puedan resultar lesivos a terceros o afectar a la dignidad profesional.

6. Los Colegiados, en sus relaciones profesionales, no utilizarán los medios y prerrogativas que sus circunstancias personales les otorguen.

8. No encubrirá, ni amparará con sus actuaciones o firma, comportamientos contrarios a lo establecido en estas normas, ya sean de compañeros o de extraños a la profesión.

Se considerará intruso, a todo aquel que, sin reunir la titulación y condiciones legales para el ejercicio de la profesión, actúe en trabajos propios del Ingeniero Agrónomo. Asimismo, se abstendrán de ceder ningún aspecto de su función profesional a subordinados, o a otros profesionales no facultados para ella.

9. El Ingeniero Agrónomo Colegiado, en la redacción de sus trabajos profesionales, tendrá en cuenta, tanto la legislación y normas vigentes en cada caso, así como las instrucciones y circulares, formuladas por el Consejo o Colegios correspondientes.

II. Incompatibilidades

10. Se entenderá como situación de incompatibilidades, además de cuanto legalmente esté establecido, cuando exista colisión de derechos o de intereses que puedan colocar el ejercicio de la función profesional en posición equívoca, o que implique un riesgo para su independencia. Se entenderá asimismo situación de incompatibilidad toda aquella en que el Ingeniero haya de emitir juicios, informes o autorizaciones administrativas sobre trabajos por él mismo redactados; concurra en él o no la condición de funcionario.

11. La situación de incompatibilidades se extenderá a los colaboradores y asociados del Colegiado sobre quien recaiga dicha situación.

12. El Colegiado en quien concurra la condición de Funcionario, o esté contratado por alguna entidad pública, deberá respetar escrupulosamente las normas que, sobre incompatibilidades en el ejercicio libre de la profesión, contenga la normativa vigente.

13. Cualquier problema o cuestión que surja sobre incompatibilidad, deberá ser sometida a la Junta de Gobierno.

III. Relaciones de los Ingenieros Agrónomos con las personas físicas o jurídicas que requieran sus servicios.

14. En las relaciones de los Ingenieros Agrónomos con los clientes, se observarán las siguientes normas:

a) Todo Colegiado estará siempre obligado a velar, ante todo, por los intereses de su cliente, siempre que no se oponga a sus propias obligaciones profesionales, o vayan contra el interés de la sociedad. A estos efectos, no aceptará encargos que puedan incurrir en algún tipo de delito o que atenté contra las presentes Normas Deontológicas.

b) Antes de aceptar en firme cualquier trabajo el Ingeniero Agrónomo informará al interesado de la previsible extensión de aquél .

IV. Relaciones de los Ingenieros Agrónomos con Contratistas e Industriales.

15. El Ingeniero Agrónomo obrará siempre con independencia del criterio, en la dirección de sus obras, atendiendo de forma prioritaria al correcto desarrollo de éstas.

El Ingeniero Agrónomo vendrá obligado; en caso de licitación, para la adjudicación de una obra, a mantener un trato estrictamente igual entre todos los que concurran a ella, ofreciéndoles la información que precisen, siempre que no contravenga la norma 4.

V. Relación de los Ingenieros Agrónomos con otras profesiones en colaboración o asesoría.

16. El Ingeniero Agrónomo, integrado en un equipo de profesionales para la realización de trabajos, respetará las normas habituales de cada profesional para el ejercicio de su profesión, así como la norma 8, no pudiendo declinar las responsabilidades y funciones que específicamente le correspondan.

VI. Relaciones entre Ingenieros Agrónomos.

17. En las relaciones profesionales entre los Ingenieros Agrónomos Colegiados, se mantendrá en todo momento la máxima lealtad y rectitud.

Los Ingenieros Agrónomos Colegiados, vigilarán por el prestigio y el buen nombre de la profesión, absteniéndose de emitir, en presencia de personas ajenas, juicios o criterios negativos, sobre actuaciones profesionales de compañeros.

Asimismo, deberán poner en conocimiento del Colegio, todas aquellas actuaciones profesionales que pudieran contravenir estas Normas.

Ningún colegiado podrá atribuirse como propios los trabajos y realizaciones de otros compañeros.

VII. Calificación de las Faltas.

18. De acuerdo con lo señalado en el artículo 55 de los Estatutos, las faltas se calificarán en los siguientes grupos, a efectos de sanción.

Faltas leves:
1. Negligencia en el cumplimiento de preceptos estatutarios o de acuerdos del Colegio o del Consejo General.
2. Las incorrecciones de escasa trascendencia en la realización de los trabajos profesionales.
3. No aceptar injustificadamente el desempeño de los cargos corporativos que se le encomiende.
4. La desatención respecto a las peticiones de colaboración con los órganos de gobierno del Colegio y del Consejo General.
Faltas graves:
1. La reiteración de sanciones leves.
2. El incumplimiento doloso de preceptos estatutarios o de acuerdos del Colegio o del Consejo General.
3. El incumplimiento injustificado de las obligaciones económicas con los Colegios.
4. La desconsideración ofensiva, tanto a los compañeros como a los miembros de los órganos representativos.
5. El encubrimiento de la actuación profesional de un Ingeniero Agrónomo no colegiado o en situación de incompatibilidad.
6. El empleo ilegal de medios, facilidades o prerrogativas inherentes al cargo o situación, en una Entidad pública o privada, tanto en provecho propio como de terceros.
7. La infracción en materia del secreto profesional, por culpa o negligencia, con perjuicio para terceros.
8. La realización de trabajos profesionales que, por su índole, atenten al prestigio del colectivo.
Faltas muy graves:
1. Los actos de desconsideración ofensiva al Presidente, a Decanos, y a los componentes de órganos rectores.
2. Los hechos constitutivos de delito que afectan al decoro profesional.
3. El encubrimiento de intrusismo de personas que no tengan el título de Ingeniero Agrónomo.
4. Los actos que atenten de forma trascendente a la dignidad o a la ética profesional.
5. La reiteración de las faltas graves durante el año siguiente a su sanción.

Gonzalo Brezmes
Ingeniero Agrónomo
gonzalo@tasagronomos.com