Se distinguen dos formatos en la valoración agraria, valoración de inmuebles de naturaleza rústica y valoración de empresas agrarias.

Por una parte, la valoración de un inmueble para la obtención de una garantía hipotecaria (una finca destinada a viñedo, por ejemplo) debe tener el mismo valor con independencia de quién sea el propietario de ese viñedo. Dicho valor hipotecario debe establecerse sobre unos ratios medios del sector. De esta manera, este valor será más estable y duradero en el tiempo.En relación a la valoración de empresas agrarias (cooperativas, SAT, sociedades mercantiles agropecuarias) podrán ser valoradas para muy distintos fines:
– Compra y venta, parcial o total.
– Oferta pública de compra de acciones (OPV).
– Fusión, aumento de capital o transformación jurídica.
– Indemnizaciones a accionistas.
– Expropiaciones por parte de la Administración para fijar un justiprecio.
– Valor a efectos de seguro para fijar un riesgo y la cuantía de las primas.
– Valoraciones por razones fiscales y de patrimonio.

Se inicia el proceso de valoración estableciendo el valor del activo. Este activo está formado por tres partes:
– Inmovilizado (inmaterial, material, fijo permanente, fijo no permanente).
– Realizable (participaciones en otras empresas, anticipos de cultivos, cosechas pendientes, recría, cebo, productos agrícolas en curso, materias primas, productos acabados).
– Disponible en entidades financieras.

La valoración de cada parte del activo dependerá de sus características (tierras, edificaciones, existencias, animales, productos agrícolas, maquinaria, materias primas, existencias, cosechas pendientes, etc). Especialmente complejo es la valoración del inmovilizado inmaterial (patentes, marcas, dominios web…) que debe realizarse con un criterio muy conservador.

El activo realizable debe usar como criterio de valoración el valor de producción o transformación y no de mercado.

Una vez valorado el activo de la empresa agraria, determinaremos el valor sustancial neto o patrimonio neto de la empresa agrícola. El valor sustancial neto de una empresa se obtiene mediante la diferencia entre el valor del activo menos el pasivo exigible (créditos incluidos los hipotecarios, deudas a proveedores y efectos a pagar).Lógicamente, el valor de una empresa no es únicamente la diferencia entre sus activos y sus deudas, puesto que, una empresa en pleno funcionamiento, generará unas rentas superiores a la suma de las que generaría cada uno de sus elementos patrimoniales individualmente.

Cuanto mayor sea el beneficio de una empresa mayor será su valor. Hablaremos entonces de métodos de valoración basados en la capitalización de beneficios. En el fondo, la valoración por capitalización de una empresa es similar a la valoración de un inmueble (tierras) pero en lugar de capitalizar una renta del terreno, capitalizaremos un beneficio empresarial ya sea actual o futuro.

Notar que el método de capitalización debe ser analizado con prudencia en el sector agropecuario. Así, los flujos de caja futuros pueden sufrir variaciones importantes debido a la subida o bajada del precio de las materias primas, importaciones-exportaciones de terceros países, sobreproducción de producto terminado.

Otros métodos de valoración son el valor contable y el valor bursátil. El valor contable o en libros no suele reflejar la situación patrimonial real de la empresa. El valor bursátil consistirá en multiplicar la cotización de la acción en Bolsa por el número de acciones. De esta forma, el fondo de comercio o «good-will» será la diferencia entre el valor bursátil y el sustancial de la empresa.

Resumiendo, para valorar una empresa agraria deben seguirse las siguientes normas:
– Valoración detallada y precisa del activo.
– Evaluación global y no como suma de distintos valores individuales.
– Prudencia al considerar los considerar los resultados anteriores de cara al futuro porque los resultados anteriores son solo orientativos.
– Hipótesis concretas y realistas para ofrecer una imagen veraz de la situación de la empresa.
– Análisis de al menos tres cuentas de resultados anteriores para prever el futuro y la posible tendencia en años posteriores.
– Valoración por separado de los activos no vinculados a la explotación.

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

Gonzalo Brezmes Delgado impartió una conferencia a sus colegas sobre «Mundo digital y profesionales agrónomos» el pasado 11 de enero de 2016, organizado por el Colegio Oficial de Ingenieros Agrónomos de Castilla y León y Cantabria.

En este link podéis descargar la presentación de la conferencia  AGRONOMOS-DIGITALES

Debido al éxito y a la necesidad de realizar la transformación digital a todos los sectores de la sociedad,  si algún colegio profesional, empresa o asociación desea que realicemos una jornada sobre «Mundo digital y la transformación digital de los profesionales autónomos», contacte con TASAGRONOMOS.com

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

Según la última encuesta de Precios de la Tierra publicada por el Ministerio de Agricultura para el año 2014, la variación de precios de la tierra en España es la siguiente por aprovechamientos y Comunidades Autónomas:

– Tierras de labor de secano: la apreciación general (+2,7%) es debida al incremento de Aragón (14,3%), Castilla y León (+5,3%) y Castilla-La Mancha (+1,9%). Destaca el descenso del precio Andalucía (-0,8%).

– Tierras de labor de regadío: el aumento de precio se debe mayoritariamente a su variación en Aragón (+45,1%); en Castilla y León experimenta un ascenso moderado (+2,9%). Lo contrario sucede en Andalucía (-1,2%) y permanece estable en Castilla-La Mancha (-0,1%).

– Viñedo de transformación de secano: el aumento general (+3,6%) se produce fundamentalmente por Castilla-La Mancha (+9,6%), por Cataluña (+13,0%), Castilla y León (+7,1%) y Extremadura (+1,0%). En el lado opuesto se sitúa C. Valenciana con un ligero crecimiento negativo (-0,2%).

– Olivar de transformación de secano: experimenta un crecimiento global (+2,3%). Andalucía registra un aumento de 3,8 puntos, contrarrestando la caída en el precio en Cataluña (-5,6%) y Castilla-La Mancha (-3,9%).

– Prados naturales de secano: con excepción de Principado de Asturias, cuyo precio permanece constante, todas las CC.AA. significativas en el aprovechamiento ven reducido su precio: Cantabria (-11,4%), Galicia (-6,1%) y Castilla y León (-2,2%).

– Pastizales: la reducción del precio medio (-0,5%) se debe a la variación en Andalucía (-2,9%) y Castilla y León (-0,4%). Si bien el ascenso en Castilla-La Mancha es pronunciado (6,2%), debido a su menor peso, no logra que el precio del cultivo evolucione de forma positiva.

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

TASAGRONOMOS asistió el pasado 27 de noviembre de 2015 a un seminario impartido por D. Jesus Alberto Garcia Garcia, abogado, geógrafo, master en urbanismo y ordenación del territorio, profesor en la Universidad Camilo José Cela y especialista de Derecho Ambiental, organizado por la Delegación de Madrid del Colegio Oficial de Geógrafos.

Se trataron diversos temas sobre recientes cambios legislativos ambientales:
– Ley 21/2015, de 20 de julio por la que se modifica la Ley 43/2003 de 21 de noviembre de Montes.
– Ley 33/2015, de 21 de septiembre por la que se modifica la Ley 42/2007 de 13 de diciembre del Patrimonio Natural y la Biodiversidad.
– Ley 30/2014, de 3 de diciembre, de Parques Nacionales.

LEY DE MONTES

El principal aspecto de cambio es la conocida y controvertida posibilidad de exclusión «por razones imperiosas de interés público de primer orden» de las prohibiciones de cambio de uso (en al menos 30 años) y de actividades incompatibles con la regeneración en terrenos forestales incendiados.

Es decir, la prohibición del cambio de uso de los terrenos forestales incendiados y la prohibición de realizar actividades incompatibles con la regeneración pueden quedar al criterio de la Administración, sobre un concepto jurídico indeterminado.

Otro aspecto nuevo de la Ley de Montes es el establecimiento de posible exclusión de montes públicos del catalogo de montes de utilidad publica “por causa de interés público prevalente«.

Por otro lado, D. Jesus Alberto García García nos informó de varias sentencias recientes del Tribunal Constitucional en relación a los montes:

• Los montes de propiedad privada no pueden considerarse domicilio a efectos de requerir autorización judicial para la entrada de los agentes forestales.  Articulos Sentencia TC Agentes Forestales CAM
• Es bien conocida la tradicional supremacía que los Planes de Ordenación de los Recursos Naturales ostentan sobre los instrumentos de planificación urbanística y territorial. Lo característico de esta sentencia se halla en que, en este supuesto, el PORNA se adapta a la nueva clasificación urbanística de unas fincas efectuada por un instrumento urbanístico, que había clasificado como suelo no urbanizable de especial protección unos suelos que, en el PORNA original, tenían la consideración de suelo urbanizable. Ello no plantea problema alguno, en cuanto a que las contradicciones que se detectan en el planeamiento urbanístico respecto del PORNA se constituyen como medidas que contribuyen a una mejor protección ambiental. Todo ello, en continuación de dos sentencias del Tribunal Supremo dictadas en el año 2007 que analizaba otra controversia jurídica sobre los mismos suelos, y que se citan en los fundamentos de la sentencia analizada. Articulo Sentencia TSJA Planeamiento ENP

LEY PATRIMONIO NATURAL Y LA BIODIVERSIDAD

La principal novedad es el establecimiento de la «Estrategia estatal de infraestructura verde y de la conectividad y restauración ecológicas».

La Comisión Europea establece la necesidad de tratar a los espacios naturales no como islas, sino que debe existir una conectividad entre dichos espacios para lo cual establece unas directrices:
– Identificar y cartografiar los elementos de la infraestructura verde (cauces, montes, vías pecuarias…) que llevará a cabo el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente pero que afectará a numerosos ministerios (Fomento, Economía, Hacienda, Defensa, Industria).
– Integrarlos en la planificación territorial y sectorial (urbanismo, infraestructuras…) de modo que permita la conectividad ecológica, la funcionalidad de los ecosistemas, lucha contra el cambio climático y la desfragmentación para la conectividad y restauración de ecosistemas degradados.
– Deberán existir también estrategias a nivel autonómico.

La estrategia estatal deberá estar redactada antes del verano de 2018.

PARQUES NACIONALES

Establece claramente cual es el margen competencial del Estado en los Parques Nacionales después de diversas sentencias del Tribunal Constitucional que establecieron que la gestión debía pasar del Estado a las Comunidades Autónomas.

Al Estado le queda ahora un estrecho margen competencial, que queda clarificado en la Ley 30/2014:

– Declaración de los Parques, modificación de límites y pérdida de condición.
– Planificación de la red de Parques y del contenido mínimo del PRUG (Plan Rector de Uso y Gestión)
– Gestión o coordinación en parques de aguas marinas de competencia estatal, en parques transfronterizos y posibilidad reintervención en parques con conservación desfavorable.
– Relaciones internacionales, de proyección social de la Red de Parques Nacionales, coordinación de acciones concertadas entre parques, o programas de desarrollo territorial.

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

Merece la pena realizar un pequeño análisis de la valoración catastral y del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de la fincas rústicas. Por lo general, existen tres aspectos diferenciadores en relación a los inmuebles urbanos: el cálculo del valor catastral, la exención tributaria y la agrupación de fincas para la liquidación.

El valor catastral de los bienes de naturaleza rústica carece de importancia económica ya que la cuantía del valor no se ha actualizado desde hace más de 30 años. Dicho valor se calcula en base a una  rentas agrarias ridículas y obsoletas por lo que dicho valor catastral supone, como norma general, entre el 10 y el 20% del valor de mercado actual.

La cuota del impuesto se calcula multiplicando el valor catastral por el tipo aplicable. Dichos  tipos varían en cada municipio desde el minino 0,3% al máximo 1,05%.

La norma que regula el IBI (Ley reguladora de las haciendas locales) establece en su articulo 62.4 que los ayuntamientos podrán establecer, en razón de criterios de eficiencia y economía en la gestión recaudatoria del tributo, la exención de los inmuebles rústicos y urbanos cuya cuota líquida no supere la cuantía que se determine mediante ordenanza fiscal municipal, a cuyo efecto podrá tomarse en consideración, la cuota agrupada de fincas rústicas en un mismo recibo.

Las cuotas liquidas exentas varían en cada municipio pero suelen rondar los 3 euros por titular catastral y municipio. Entonces, ¿cuál sería la superficie máxima exenta del pago del IBI rústico?. La fórmula sería:

Así por ejemplo, en el municipio de Berrueces (Valladolid) con un valor catastral por hectárea en secano de 500 euros/ha, un tipo del 0,5% y una cuota mínima de 3 euros, estarían exentos de pagar el titular que tengan una superficie de secano total menor de 1,20 hectáreas.

Sin embargo, esta exención no ocurre prácticamente nunca en bienes de naturaleza urbana ya que los valores catastrales urbanos son muy elevados y las cuotas liquidas muy superiores a la cuota mínima establecida.

Gonzalo Brezmes
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Teléfono/Whatsapp: (+34) 685.91.27.08

Habiéndose cumplido dos años de la creación de TASAGRONOMOS.com, red de ingenieros agrónomos especializados en valoración agraria, es momento de reconocer la importancia de las redes sociales técnicas y
especializadas en construcción, medioambiental y energía como aggregatte.com.

Cualquier profesional liberal técnico (ingeniero o arquitecto) debe tener su propia web profesional o blog especializado en su campo del saber.

Estas webs o blogs profesionales deben combinar tres elementos: contenido, diseño e interacción con redes sociales especializadas.

• Contenido:
  – Un alto grado de calidad y especialización técnica publicando artículos originales.
  – Publicaciones frecuentes, con un vocabulario técnico pero accesible al publico en general.

• Diseño de la web:
  – Orientado para que su  posicionamiento en los motores de búsqueda (SEO) sea óptimo.
  – Activo, dirigido a redes sociales, intuitivo y fácil de navegar.
  – Compartir banners y links con otras webs profesionales o blogs personales.

• Interacción con redes sociales:
  – Utilización tanto de redes sociales generalistas (Twitter, Facebook, LinkedIn, Google+),  como especializadas (aggregatte, agronotas, ingenieros_itop, twitters de colegios profesionales).
  – Creación de un vinculo bidireccional beneficioso entre las redes sociales especializadas y los blogs técnicos. El profesional recibe visibilidad y publicidad a través de las redes sociales y éstas elevan la calidad de sus publicaciones y su tráfico web.

En resumen, es necesario que los profesionales técnicos crean blogs especializados y participen en redes sociales. De esta forma, no sólo lograrán un beneficio personal (visibilidad, repercusión y reconocimiento) sino que facilitarán el acceso a la información técnica al público en general.

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

A la hora de repartir los inmuebles de una herencia es necesario realizar un cuaderno particional. Este documento es fundamental en el reparto de la herencia y debe incluir una valoración o avalúo de la testamentaria. Los contadores partidores o testadores suelen adoptan por defectos los valores que las Comunidades Autónomas y Diputaciones Forales facilita en sus webs para la liquidación fiscal. ( Valoración automatizada fiscal)

La valoración de la testamentaria debe ser » a valor real», es decir, lo normal será utilizar el valor de mercado del bien en el momento en que se realiza la partición de la herencia, siendo éste, el valor de referencia.

Es muy recomendable realizar una valoración por un técnico competente ya que es necesario realizar las siguientes comprobaciones:
– Identificar y localizar los inmuebles con su uso y aprovechamiento actual.
– Comprobar la clasificación urbanística actual del inmueble y de las superficies reales, catastrales y registrales.
– Obtener una valoración actual a precio de mercado de los inmuebles.

En muchos casos, nos encontraremos con valores automatizados facilitados por las Comunidades Autónomas y Diputaciones Forales muy superiores al valor de mercado.

De esta forma, si la base imponible del impuesto (valor del inmueble) es elevada, la liquidación del Impuesto de Sucesiones o Donaciones aumentará considerablemente.

Por lo tanto, incluir, dentro del cuaderno particional, un informe técnico de valoración detallado de cada inmueble hará que los impuestos a pagar sean los justos y proporcionados al valor actual de los mismos.

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

El Inventario Forestal Nacional nos aporta información sobre el valor de los montes españoles. La unidad básica de trabajo es la provincia y, al ser un inventario continuo, se repiten las mismas mediciones y trabajos cada 10 años.

Proporcionamos los valores medios provinciales en euros por hectárea del monte (suelo y vuelo) establecido por la producción económica de los mismos (producción de madera, apícola, fungicultura, pastoreo).

Este valor no incluye el valor Recreativo (bienestar natural, visitas espacios protegidos) ni el Ambiental (producción de oxigeno, fijación de C02, mantenimiento de la biodiversidad).

Estos valores correspondería al precio medio de mercado del monte (suelo y vuelo) en euros/hectárea en cada provincia.

Para establecer el precio o valor de mercado más ajustado y real de su monte o inmueble forestal, contacte con TASAGRONOMOS.com

Gonzalo Brezmes
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En numerosos ocasiones debemos valorar inmuebles de naturaleza rústica (suelos, parcelas o explotaciones agrícolas) cuya propiedad no se encuentra al 100% del pleno dominio. Existen usufructos y nudas propiedades que son necesarios valorar.

La práctica recomienda realizar una valoración bajo la hipótesis del pleno dominio (valor total) y luego aplicar los porcentajes que establece  la Ley y el reglamento del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

• El valor del usufructo temporal se reputará proporcional al valor total de los bienes, en razón del 2 por 100 por cada período de un año, sin exceder del 70 por 100. No se computarán las fracciones de tiempo inferiores al año, si bien el usufructo por tiempo inferior a un año se computará en el 2 por 100 del valor de los bienes.

        Valor usufructo temporal = valor total x 0,02 x años

        Máximo usufructo temporal =  0,7 x  valor total.

• En los usufructos vitalicios se estimará que el valor es igual al 70 por 100 del valor total de los bienes cuando el usufructuario cuente menos de veinte años, minorando a medida que aumenta la edad, en la proporción de un 1 por 100 menos por cada año más, con el límite mínimo del 10 por 100 del valor total.

        valor usufructo. Edad menor 20 años = 0,70 x valor total

        valor usufructo. Edad  20 a 79 años = valor total x (89 – edad) / 100

        valor usufructo. Edad mayor de 79 años = valor total x 0,1

Cuando el usufructo se hubiese constituido a favor de una persona jurídica, para determinar el valor de la nuda propiedad atribuida a una persona física, se aplicarán las reglas anteriores sin que, en ningún caso, puedan computarse para el usufructo un valor superior al 60 por 100 del total atribuido a los bienes. Este mismo porcentaje se tendrá en cuenta cuando la duración del usufructo sea indeterminada.

• El valor del derecho de nuda propiedad se computará por la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de los bienes. En los usufructos vitalicios que, a su vez, sean temporales, la nuda propiedad se valorará aplicando, de las reglas anteriores, aquella que le atribuya menor valor.

    Valor nuda propiedad = valor total – valor usufructo

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

Se ha producido un cambio en la Ley del Suelo en relación a la valoración del suelo rural. Como ya se indicó en un artículo  anterior, los justiprecios por expropiación del suelo rural se disparaban al emplear un tipo de actualización próximo a cero.

Según este cambio legislativo, el criterio para determinar el tipo de actualización será el siguiente :

«Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 23, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración».

Los valores de la rentabilidad anual de las Obligaciones del Estado a 30 años de los últimos años (medias mensuales) son los siguientes:

• Año 2012: 6,11%
• Año 2013: 5,45%
• Año 2014: 3.77%
• Año 2015: 2,75%
• Año 2016: 2,54%
• Año 2017: 2,89%
• Año 2018: 2,54%
• Año 2019: 1,54%
• Año 2020: 1,31%
• Año 2021: 1,24%
• Año 2022: 2,79%
• Año 2023: 4,02%

De esta forma, el tipo de capitalización promedio actual (últimos tres años) sería de 2,68%, un 50% mayor que la media de los años 2022, 2021 y  2020 (1,78%).

Este aumento del tipo de capitalización causa una disminución genérica del 50% en los justiprecios del suelo rural en relación con el año pasado.

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com