El pasado 30 de mayo de 2015 se celebró en el coworking La Industrial en Madrid una sesión de coaching impartida por Nacho Peón Valle.
La sesión llamada «El verdadero coaching»  estableció las bases iniciales del coaching.
Si desea más información sobre posibles sesiones de coaching, contacte con TASAGRONOMOS.

Como el agua dulce es un recurso escaso e imprescindible para la vida en la Tierra es necesario cuantificar de manera económica su valor. El consumo de agua para la agricultura alcanza el 80% del consumo total de agua dulce en España, por lo tanto, conocer su valor intrínseco es un aspecto fundamental.

La metodología para determinar el valor del agua de riego se basa en el método de precios hedónicos. Consiste en analizar las diferencias existentes entre los precios de compraventa de un bien, en este caso tierras de secano y regadío e intentar cuantificar el origen de estas diferencias.

Lógicamente el valor del agua de riego dependerá de:

• la comarca donde esté situada la finca
• diferencia de precios entre fincas de secano y regadío en la comarca
• la dotación o consumo unitario del cultivo (forma de riego).

Los diferenciales de precios entre regadío y secano (∆) obtenidos en las citadas condiciones, para un mismo aprovechamiento y comarca agraria, se han calculado mediante la expresión:

∆ (euros/ha) = (∑PRegi × SRegi ) – (∑PSecj × SSecj )

donde PRegi y PSecj son cada uno de los precios unitarios registrados para una misma comarca y un mismo aprovechamiento en tierras de regadío y secano respectivamente, y SRegi y SSecj son las superficies relativas de dichos terrenos, que actúan como variables de ponderación.

El siguiente paso, ha sido la consideración de la dotación de agua de riego asociada a los terrenos de regadío en el cultivo considerado, según se recoge en la expresión

Valor agua (euros/m3) = ∆  / D

donde ∆ (euros/ha)  es el diferencial de precios calculado anteriormente y D (m3/ha) es la dotación de riego estimada en promedio para la comarca de que se trate y el cultivo considerado, y V (euros/m3) es el valor del agua de riego.

Evidentemente, para cada cultivo y forma de riego varía el precio del m3 de agua ya que las dotaciones son distintas.

Sin embargo, este método de valoración no puede considerarse perfecto debido a las siguientes limitaciones:

• No existen tierras de regadío, propiamente dichas. Las tierras de regadío deben considerarse como tierras de secano con derechos de riego. El objeto a valorar debería ser el derecho de riego pero este aspecto es difícilmente evaluable al no existir un mercado de estos derechos.
• No solamente el agua de riego afecta a la diferencia del valor entre las fincas de secano y regadío. Existen otros factores: mayores inversiones y dotaciones (caminos interiores, electrificación) en fincas de regadío y las fincas de regadío suelen estar más próximas a núcleos de población y vías importantes de comunicación.

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

Recientemente asistí a una Jornada de Valoración con un responsable de la vigilancia y control de las tasaciones hipotecarias del Banco de España ( D. Angel Bustarviejo) que se celebraba en un Colegio Profesional de Arquitectura en Madrid.

Dicho responsable exponía  la mala praxis profesional de las Sociedades de Tasación y los tasadores, la falta de justificación de los informes de valoración hipotecaria y la manera poco precisa de realizar el método residual dinámico.

Además comentaba que no se había tenido en cuenta, en los informes de valoración, el coeficiente de disminución del valor de tasación según los posibles descensos del mercado en el futuro. De esta forma, el valor de tasación era siempre igual al valor hipotecario.

Mientras tanto,  yo me preguntaba: ¿Dónde estaba el Banco de España que era el responsable de vigilar y controlar a las Sociedades de Tasación  y velar por la calidad técnica de los informes de valoración?

Además, el responsable del Banco de España comentaba que se está estudiando por parte de los técnicos del Banco de España retornar a la metodología de tasación de inmuebles establecida en Orden Ministerial 18634 de 1989 y vigente hasta el año 1995. Parece que el método de comparación actual no sirve y se sugiere  volver al método de realización (método de coste más beneficio del promotor). Este método consiste en valorar teniendo en cuenta la suma de los tres factores que intervienen en el valor de un inmueble (suelo, construcción y beneficio) y olvidarse del precio de venta y del mercado.

Por lo tanto, llevamos 20 años utilizando una metodología que aumenta el valor hipotecario de los inmuebles por no existir datos reales, fiables y concretos del precio de transacción real de los inmuebles.

Quizás la burbuja de crédito inmobiliario podría tener su causa principal en los métodos de valoración empleados y en falta de vigilancia de las tasaciones hipotecarias por parte del Banco de España. Notar que es a partir del año 1996 con el establecimiento del método de comparación cuando se disparan los créditos hipotecarios y los precios de los inmuebles en España.

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

El pasado 27 de abril de 2015 se celebró el primer encuentro de Creadores de Apps agro-ambientales en el coworking La Industrial en Madrid.

– App arbolapp (Identificación de árboles autóctonos) por María Bellet.

– App Aquadaia (Riego recomendado para profesionales y particulares) por Alberto Carrascal.

– Cropti (Mucho más que un cuaderno de campo) por Eugenio Fernández Arcos.

– agronotas.es (Información técnica para el campo) por Carlos Rubio.

– TASAGRONOMOS.com (Valoración automatizada de suelo rústico) por Gonzalo Brezmes.

El año que viene se celebrará otro encuentro de creadores de GreenApps. A todos aquellos que quieran participar y presentar sus aplicaciones basadas en TICs y Apps agro-ambientales, contacten con nosotros.

Gonzalo Brezmes
Ingeniero Agrónomo
gonzalo@tasagronomos.com

Green Apps como motor de Emprendimiento para profesionales y técnicos

VIDEOS DISPONIBLES DE LAS PRESENTACIONES CLICK AQUI

Lugar: Coworking La Industrial. c/ San Vicente Ferrer 33. Madrid. Metro Tribunal

Día: Viernes 27 de marzo de 2015. Hora: 17:30

DESCARGA FOLLETO DEL ENCUENTRO: CLICK AQUI

DESTINATARIOS

Ingenieros agrónomos, ingenieros técnicos agrícolas, veterinarios, biólogos  y profesionales técnicos del sector agropecuario y medioambiental, tanto si acaban de terminar sus estudios como si ya se han incorporado al mundo laboral o necesiten reciclar y/o actualizar sus conocimientos.

OBJETIVOS

La Tecnología de la Información y de la Comunicación en el sector agropecuario y ambiental puede servir para la creación de empleo y favorecer la creación de pequeñas empresas y profesionales.

Objetivo principal: creación de equipos de trabajo para el desarrollos de aplicaciones web para dispositivos móviles y webs con información agropecuaria y ambiental de utilidad pública.

PROGRAMA

17:30 h Presentación del Encuentro: Amalia Marco. Ingeniera Agrónoma. Miembro Asociación Agrónomos

17:35 Presentación App arbolapp. Identificación de árboles. María Bellet, coordinadora de la Unidad de Cultura Científica y responsable del seguimiento del proyecto Arbolapp en el Real Jardín Botánico (CSIC).

18:15 Presentación App Aquadaia: riego recomendado para profesionales y particulares.  Alberto Carrascal, fundador Daia Solutions y creador de Aquadaia

19:00 Descanso.

19:10 Presentación CROPTI: Mucho más que un cuaderno de campo. D. Eugenio Fernández Arcos. Cofundador y Director de Cropti.com

19:50 Presentación de TASAGRONOMOS y agronotas.es. Gonzalo Brezmes. Ingeniero Agrónomo y creador tasagronomos. Carlos Rubio, Ingeniero Agrónomo y creador de agronotas.es

20:30 Coloquio

PRECIO ASISTENCIA

Entrada general: 10 euros

Entrada reducida: 5 euros para:

• Miembros Asociación Antiguos Alumnos Agrónomos
• Estudiantes, desempleados y discapacitados

MÁS INFORMACIÓN

Coworking «La Industrial» c/ San Andrés 8. Madrid. Horario: 16 a 20 horas.
Web: tasagronomos.com/encuentro
Teléfono: 915.987.353
Email: info@tasagronomos.com

 

El procedimiento general a utilizar cuando deba realizarse una valoración agraria será el siguiente:

a) Interpretar las relaciones económicas y jurídicas existentes entre hechos, bienes a valorar y personas implicadas, apreciando la finalidad perseguida.

b) Definir los métodos adecuados para determinar el valor del bien, teniendo en cuenta las disponibilidades de datos, los requerimientos legales, finalidad, etc.

c) Medir y valorar los datos elementales necesarios para poder aplicar los métodos seleccionados.

Los métodos utilizados más comúnmente en valoración agraria son los sintéticos y analíticos, si bien para determinados tipos de instalaciones y edificaciones se utilizan los del coste de reemplazamiento.

MÉTODO DEL COSTE DE REEMPLAZAMIENTO

Permite calcular el valor de un bien inmueble en función del coste de reemplazamiento del mismo, entendiendo como tal el que supondría para un empresario construir una instalación en la que se obtenga una producción igual a la de la finca objeto de valoración (en cuanto a producción final, rendimiento, etc.) y restándole la depreciación debida a la antigüedad de la misma. Una vez obtenido este valor, se deberá sumar el del suelo.

En general, éste método se utiliza para la tasación de toda clase de edificios y/o elementos de edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación, o terminados.

También se utiliza en los casos de valoración de obra civil e instalaciones de fincas rústicas o industrias agroalimentarias que por su especialización o singularidad presentan una escasez de transacciones de inmuebles análogos a lo que se quiere valorar.

El tasador deberá efectuar las correcciones que considere oportunas al alza o a la baja, teniendo en cuenta las siguientes consideraciones:

1°.- Posibilidad de utilización para otro finalismo distinto que puede incrementar o disminuir el precio.

2°.- Valorar el grado de obsolescencia de las instalaciones.

3°.- Analizar la viabilidad de la explotación económica que puede incidir muy directamente en los precios que se podrían manejar en transacciones posteriores.

4°.- Cualquier otro factor que la experiencia del tasador pueda considerar a la hora de estimar el posible valor de las instalaciones. Las instalaciones fijas pueden desaparecer o deteriorarse rápidamente.

Existen dos tipos de métodos de valoración por este método:

Coste de reemplazamiento-reposición bruto (CRB)

Este método se utiliza fundamentalmente para la valoración de inmuebles en construcción o rehabilitación, que todavía no hayan comenzado a utilizarse en su explotación económica o de uso. También se puede utilizar para edificios de carácter histórico o artísticos.

Determina el valor de un inmueble sumando al valor de mercado del terreno en que está edificado, el valor de cada uno de los gastos necesarios para edificar, en dicha fecha, un inmueble de sus mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.), pero en el que se utilice tecnología y materiales de construcción actuales.

Por tanto,

CRB= CEC+G+VS

donde:

CRB: Coste de reposición Bruto.

CEC: Coste de Ejecución por contrata.

G: Gastos necesarios para edificar.

VS: Valor del suelo.

Coste de reemplazamiento-reposición neto (CRN)

Este método se aplica exclusivamente a los edificios o elementos de edificios terminados. Su determinación se realiza deduciendo del Coste de reemplazamiento-reposición bruto, calculado anteriormente de  acuerdo con lo indicado, la depreciación física y/o funcional de la edificación.

La estimación de la depreciación física y funcional representa el principal problema a la hora de aplicar éste método, ya que según el tipo de inmueble, la vida útil del mismo es diferente, entendiendo como vida útil el período de tiempo en que puede estar prestando un determinado servicio al propietario (ya sea desde el punto de vista físico o desde el punto de vista funcional).

Uno de las formas de determinar la depreciación física es aplicando al coste de reemplazamiento-reposición bruto, excluido el valor de mercado del suelo, una depreciación lineal según la antigüedad del inmueble y su vida útil total. Para el cálculo del valor neto se multiplicará el CRB por el cociente que resulta de dividir la antigüedad del inmueble por la vida útil total. La vida útil total será estimada por el tasador.

La actual legislación de valoración de bienes inmuebles para Entidades Financieras considera como máximo las siguientes cifras:

Edificios de uso residencial: Cien años.

Edificios de oficinas: Setenta y cinco años

Edificios comerciales: Cincuenta años

Edificios industriales e inmuebles ligados a una explotación económica (granjas, naves, etc.): Treinta y cinco años.

En el caso de edificios que no estén destinados a un uso determinado, la vida útil máxima se obtendrá ponderando los plazos de cada uno de los elementos en función de la superficie destinada a cada uno de los usos.

La depreciación funcional  es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien atendiendo a su defectuosa adaptación a la función a que se destina. Comprende las pérdidas producidas en el inmueble por obsolescencia, diseño, falta de adaptación a su uso, etc.

MÉTODO DE COMPARACIÓN O SINTÉTICO

Este método es uno de los que se utilizan más habitualmente en la valoración de fincas rústicas. Basa el estudio del valor de una finca rústica en el conocimiento de transacciones de otras análogas y su comparación. De estas operaciones se conocen los precios alcanzados y una vez examinados e interpretados se dictamina el precio de la finca objeto de tasación.

Tiene tres características:

– Calcula el valor del bien comparándolo con el precio pagado por otros bienes de similares características.

– Estima el valor de mercado.

– Necesita que el tasador posea un amplio conocimiento de precios pagados por otras fincas de similares características.

Su aplicación exige el cumplimiento de las siguientes fases:

1.- Analizar las características propias del bien objeto de tasación y que sean significativas para la determinación de su valor (aspectos técnicos y/o económicos).

2.- Estudiar el mercado de bienes que tengan similares características que el que se pretende valorar. En ocasiones resulta difícil determinar estas equivalencias funcionales. La experiencia y el conocimiento del sector que tenga el tasador permitirán resolver éste problema.

La definición del segmento de mercado formado por fincas “comparables” se realizará atendiendo a:

– Localización: No suelen ser equiparables fincas muy distantes entre si, ni las ubicadas en entornos muy distintos.

– Uso: La utilización debe ser similar.

– Tipología: Referida a cuestiones tales como pendiente, características agrológicas y climatológicas, suelos, entorno.

Es requisito indispensable para que se admita este método en una valoración concreta de un bien, que exista un mercado representativo de bienes comparables. Esto implica tres cuestiones:

– Debe haber otros bienes que sean equivalentes funcionalmente al que es objeto de tasación.

– Debe existir un mercado: esta circunstancia se da cuando se realizan operaciones con cierta frecuencia, hay un cierto movimiento y las previsiones apuntan a que se seguirá produciendo en el futuro.

– El mercado debe ser representativo, es decir, no debe existir gran disparidad entre los precios (con las necesarias correcciones) registrados en las transacciones conocidas, por lo que es posible aprovechar estas informaciones para la determinación del valor de mercado que correspondería a otra u otras fincas que se pudieran también incluir dentro de este conjunto de fincas comparables.

3.- Obtener el precio al contado a la fecha de tasación de las fincas comparables.

Si se obtuvieran precios aplazados de fincas similares, sería preciso transformar esos datos, reflejando el precio al contado a la fecha de la tasación correspondiente, utilizando como tasa de descuento el precio del dinero.

4° Seleccionar de la información obtenida una muestra representativa de los precios de los bienes comparables.

Se eliminarán los precios anormalmente altos o bajos y aquellos datos que no sean admisibles, por atribuirse a desviaciones producidas como consecuencia de circunstancias específicas del inmueble o de la operación.

5° Homogeneizar los precios unitarios de los elementos de la muestra con el bien objeto de la tasación. Se trata de corregir los datos obtenidos para adaptarlas al bien a tasar, poniendo en juego aspectos tales como:

– Fecha de los datos seleccionados, valorando el efecto de la mayor o menor proximidad a la fecha de la tasación u otras cuestiones tales como la existencia de ciertas expectativas diferentes (aunque no tan grandes que descalifiquen el dato disponible).

– Diferencias o analogías que se aprecien en las características (superficie, tipología, antigüedad de las edificaciones, entorno, condiciones de pago u otras).

6° Asignar el valor al bien, neto de gastos de comercialización, a partir de la información obtenida de los bienes comparables (una vez homogeneizada).

Sobre estos valores se practicarán las siguientes deducciones:

Servidumbres, afecciones por expropiación, notas marginales por impuesto de Plusvalía, limitaciones de dominio (rentas vitalicias, censos, embargos,..), arrendamientos, hipotecas, ventas con pago aplazado, opciones de compra, etc.

MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O ANALÍTICO

Este método es aplicable a toda clase de bienes susceptibles de producir rentas. Relaciona el valor de un bien con la renta que él mismo produce.

Técnicamente consiste en efectuar un estudio metodológico de las corrientes de ingresos y gastos que existirán en la explotación económica del inmueble que se quiere valorar. Por diferencia se obtendrán las rentas esperadas, entendiendo como tal la retribución producida por el bien objeto de tasación, y por capitalización se llegará al establecimiento de un valor capital de dichas series de rentas en el momento inicial, ó lo que es lo mismo, el valor analítico.

Es un método ampliamente utilizado, aunque presenta algunos problemas:

– Dificultad de separar el binomio Renta + Beneficio.

– Falta de exactitud al fijar el tipo correcto de capitalización a aplicar.

El primer paso de este sistema es la obtención de la renta territorial de la finca rústica entendiendo como tal la remuneración que debe recibir el propietario por la aportación del capital territorial a la empresa.

Se determina a partir de cualquiera de los siguientes métodos:

1° Deduciendo del precio de uso del alquiler del capital territorial o cánon de arrendamiento pagado por los arrendatarios o que podría obtenerse si el bien se arrendase, los gastos correspondientes al propietario.

2° Efectuando una reconstrucción del balance económico de la producción en una situación y para un período determinado, considerando que se realiza a partir de una actividad real o potencial.

En definitiva, el objetivo es lograr obtener todos los elementos que van a servir para poder cumplimentar los sumandos de la siguiente igualdad:

R= PFA -(Gm+Gd+Gt+Im+Gc+Gdi)- B

R: Renta territorial (del bien y mejoras productivas).

PFA: Producción Final Agraria.

Gm Gastos en materias primas.

Gd: Gastos diversos y servicios.

Gt: Gastos de mano de obra.

lm Contribuciones e impuestos.

Gc: Gastos de capitales.

Gdi: Gastos de dirección.

B: Beneficio empresarial.

Producción Final Agraria (P.F.A.): Para el cálculo de la misma se tendrá en cuenta la distribución de superficies con un rendimiento medio. En función del tipo de explotación se obtendrá distinta producción: cultivos herbáceos, cultivos y aprovechamientos leñosos ó arbustivos, productos ganaderos (carne, leche, lana, estiércol, etc.), productos procedentes de la prestación de servicios (alquiler de maquinaria, etc.), etc. Se debe incluir además, los ingresos procedentes de subvenciones.

Se debe tener en cuenta que la producción total de la explotación se destina a ventas excluyendo el autoconsumo.

Gastos generales: A la hora de cuantificar estos epígrafes se debe partir de una premisa previa como es la aceptación o no, por parte del tasador, del sistema de producción existente.

En caso afirmativo, se analizan los gastos del sistema actual. En caso contrario se efectúa una estimación en función de la hipotética alternativa sobre la base de lo denominado anteriormente “empresa típica ó normal”.

De la misma manera que en la P.F.A., hay que eliminar los productos dedicados al autoconsumo.

Gastos en materias primas: consumos correspondientes a semillas adquiridas, fertilizantes minerales y orgánicos comprados, piensos, productos fitosanitarios, energía eléctrica, animales de recría y cebo comprados, carburantes y lubricantes.

Gastos diversos: cánon de agua de riego, medicinas y vacunas para ganado, honorarios veterinario, alquiler maquinaria, gastos de transformación, seguros de cosechas y ganado, viajes, material administrativo.

Mano de obra: remuneración en metálico de la totalidad de la mano de obra y cargas sociales. Hay que cuantificar también el trabajo aportado por el titular ó los miembros de la familia. Normalmente, la calidad del mismo y horas en que se realiza, suponen una cuantía importante en la explotación.

Contribución e impuestos: cargas fiscales a las que está sujeto el bien inmueble y la explotación económica.

Remuneración del capital: se divide en cuatro grupos:

– Amortización: Suma de Cuotas anuales correspondientes a cada uno de los elementos considerados amortizables (se debe aplicar sobre mobiliario mecánico y vivo). Si se considera la amortización de un elemento productivo, el valor de tasación de la finca o inmueble no lleva incorporado el elemento que se ha amortizado.

Gastos de conservación: Son los gastos efectuados para mantener el capital en estado de utilización. Se suele calcular porcentualmente sobre la cuantía de la inversión.

– Riesgos: Incluye las cuotas correspondientes a la previsión de que los capitales inmovilizados desaparezcan total ó parcialmente por un acto fortuito.

– Intereses: Es el pago correspondiente al capital invertido en la explotación. En este capitulo se deben considerar tres tipos:

Pago de intereses correspondiente al circulante de la explotación, ya sea como pago físico de una financiación ajena o coste de oportunidad, en el caso de que el circulante fuese aportado por el titular.

Pago de intereses correspondiente a la financiación ajena solicitada para el capital mobiliario mecánico y vivo y todo aquello que no es objeto de valoración.

Remuneración que debería obtener la autofinanciación del capital mobiliario mecánico y vivo y en general, todo aquello que no es objeto de valoración.

No se debe computar como gastos, los intereses de la financiación obtenida en su día para adquirir o mejorar el inmueble objeto de valoración.

Dirección: Es el trabajo de tipo intelectual y técnico que es necesario aplicar en la explotación. Este capítulo, en algunos casos, se puede considerar subsumido en el de mano de obra.

Beneficio: Es la remuneración que el empresario debe recibir como contrapartida a la aportación de su labor de gestión en la empresa, riesgos que afronta, etc. Lógicamente, se debe aceptar que la remuneración del empresario se calcula a través del grado de participación en la ordenación productiva de la explotación, aunque este concepto sea de difícil cuantificación.

Uno de los principales problemas de este método es la cuantificación del beneficio, ya que la diferencia entre ingresos y gastos nos proporciona el binomio Renta + Beneficio. Para el reparto del mismo se puede seguir alguno de los siguientes criterios:

–  Suponer la renta como un porcentaje del binomio, dependiendo del tipo de producción de la finca, la aplicación de una cuantía u otra. Así, para cultivos de secano, se puede considerar que la renta representa el 50%. En cultivos de regadío, la renta representa el 40%. En pastizales, prados y praderas, representa el 80%.

–  Otro criterio consiste en suponer que el beneficio representa un porcentaje del volumen de ventas, con independencia del signo de los flujos de caja finales. En este caso, el Beneficio sería un elemento a restar de la P.F.  Según diversos autores, se puede estimar entre el 6 y el 8% de la P.F.A.

– Un tercer criterio consiste en suponer que el beneficio representa un porcentaje del valor V del bien objeto de tasación que se refleja incrementando el tipo de capitalización a utilizar. En este caso será la experiencia del tasador la que indique cual es el tipo de capitalización que incluye los beneficios.

El tipo de capitalización se define como el coste de oportunidad del capital invertido y sirve para actualizar la corriente de rentas futuras. No resulta fácil encontrar el valor más adecuado a cada situación, ya que una parte del mismo es función de las características del inmueble y de la explotación económica ligada al mismo. Su influencia sobre el valor final es grande. Una pequeña variación del tipo de actualización implica unas variaciones importantes del importe final. Se expresa en forma de tasa porcentual, referida al periodo de tiempo utilizado para la corriente prevista de ingresos y gastos.

El tipo de capitalización será la suma de los siguientes elementos:

– Un interés inicial que se corresponde con el de inversiones sin riesgo. Un posible tipo de referencia es el de la Deuda Pública o Emisiones del Tesoro. Normalmente se consideran las de un año de plazo, aunque también podría considerarse las de plazo superior.

– Unos índices correctores debidos a Tasas de Inflación y a Tasas de crecimiento de ingresos y gastos.

Con el valor R (renta territorial) obtenido, y en función del tipo de capitalización, se puede calcular un valor analítico del bien objeto de tasación, aplicando la siguiente fórmula general:

donde:

V.A.N: valor actual neto (valor finca por actualización)

Rj: renta en el año j

i: tipo de actualización

t: años de explotación

En el caso de rentas constantes y vida útil infinita (por ejemplo, explotaciones agrarias de cultivos herbáceos extensivos en secano), la fórmula se simplifica en:

Existen dos métodos de capitalización de rentas:

Método de capitalización de las rentas esperadas

Se basa en el cálculo del valor de un bien en función de su  potencialidad, es decir, estima el valor de un bien en función de las rentas futuras.

Método de capitalización de la renta actual

Se utiliza este método para la valoración de fincas rústicas o bienes inmuebles cuyos flujos de caja esperados van a ser iguales a los obtenidos hasta el momento presente y cuya vida útil se supone indefinida.

Fuente: Jorge Rueda Esteban

                   

Valorar, en general, es atribuir un valor, expresado en una cantidad monetaria, a un  determinado bien, teniendo en cuenta los fines para los que se solicita el dictamen. Lógicamente, el tasador debe eliminar todo rasgo de subjetividad al emitir su informe, procurando dar como valor de tasación el más objetivo posible, recogiendo el parecer y opinión de las fuerzas económicas actuales y el fin mismo de la valoración.

En una primera aproximación, la valoración afecta a:

–        Bienes materiales: Son objetos útiles al hombre por apropiación.

–        Servicios: Son prestaciones útiles que el hombre extrae de los bienes materiales y no tienen el concepto de renta.

–        Derechos de propiedad: Derecho a conseguir servicios suministrados por un bien material (sus rentas).

Los bienes materiales, a su vez, poseen varias clasificaciones en función de su finalismo:

–        Bienes de consumo (para ser usados o consumidos con producción directa de disfrute o goce) y bienes instrumentales o de producción (utilizados para producir bienes de consumo).

–        Bienes duraderos o no duraderos (según desaparezcan o no las cualidades por las que son apetecidos mediante un acto de consumo ó producción).

Definición de finca rústica

– Finca rústica: Según la normativa hipotecaria, es aquel terreno clasificado como no urbanizable en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida por la normativa vigente y que se dedique o pueda dedicarse al desarrollo de una actividad agraria.

También se considerarán como fincas rústicas, los terrenos clasificados como urbanizables que no estén incluidos en un ámbito de desarrollo del planeamiento urbanístico o que estándolo, no se hayan definido en él las condiciones para su desarrollo.

Para efectuar una valoración agraria se debe efectuar un proceso que consta de varias fases:

1ª Determinar e interpretar las relaciones económicas y jurídicas que ligan los bienes objeto de valoración con los hechos que les pueden afectar y las personas implicadas. De esta forma se pondrán de manifiesto los condicionantes que determinan el aspecto económico a considerar del bien y, por tanto, su valor.

Un bien adoptará diferentes valores en función del aspecto económico que se considere.

2ª Definir el procedimiento más adecuado para cuantificar el tipo de valor que se quiera obtener. Se trata de seleccionar el CRITERIO más idóneo para la valoración.

3ª Medir y valorar los datos elementales que habrán de ser utilizados aplicando una METODOLOGÍA apropiada.

Las conclusiones de cada una de estas fases deben ser reflejadas en el correspondiente informe de valoración.

Los criterios utilizados en la valoración de inmuebles de naturaleza rústica son:

– Criterio de valor de mercado: Es el más directamente relacionado con el aspecto económico del inmueble que se considera. Se trata de plantear una potencial transacción que se produjera sobre el bien objeto de valoración. El tasador deberá reconstruir la hipotética situación.

El precio de mercado constituye una medida económica concreta que surge como resultado de la conjunción de numerosas acciones y circunstancias, que sólo se pueden cuantificar en parte. No se pueden medir en unidades monetarias los gustos, las necesidades, el horizonte económico, la propensión al riesgo, etc. de los diferentes operadores. De aquí deriva la gran dificultad de determinar el valor de mercado con suficiente exactitud; tan solo se pretende alcanzar una primera aproximación.

El valor de un bien, según este criterio, es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de valoración, existiendo una comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial, correctamente informado de las características del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y sin interés particular en la operación.

Este criterio estima el precio de mercado más probable de acuerdo con las circunstancias vigentes en el mismo, con las corrientes de oferta y demanda existentes. Lógicamente, el tasador estimará el valor probable de mercado, ya que el valor de mercado sólo se conoce cuando ha tenido lugar la transacción.

La aplicación de este criterio exige del tasador una gran madurez en su puesta en práctica, así como una aplicación ordenada y una cuidadosa justificación de las conclusiones que se desarrollen tras el tratamiento metodológico que se siga.

– Criterio del coste de reemplazamiento-reposición bruto o nuevo: Se utiliza fundamentalmente en la valoración de edificaciones ya existentes en el momento de la tasación.

Según este criterio, el valor de un bien está definido por la suma de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de valoración, un inmueble por otro nuevo de sus mismas características. En el caso de querer valorar un bien obtenido mediante una transformación tecnológica, se tomará la suma del valor de los elementos de producción sacrificados por un empresario puro, dentro de un proceso ycon una metodología determinada, para conseguir dicho bien.

Es importante hacer notar que a la denominación coste de reposición, ya tradicional en la literatura española relativa a tasaciones, se le une ahora la de coste de reemplazamiento, que va desplazando a aquella y que encierra un concepto en cierto modo nuevo.

Realmente, reposición y reemplazamiento no son términos equivalentes; existen entre ambos ciertas diferencias que se van a intentar mostrar más claramente a través de un ejemplo.

Supongamos un determinado inmueble A construido en un momento determinado (1980), en virtud de ciertas técnicas de producción o construcción, empleando unos materiales o factores de producción y un régimen de precios propios de ese momento. Imaginemos la situación varios años más tarde, en un momento posterior (2015). El progreso técnico y económico ha traído modificaciones en los sistemas de producción y construcción, la sustitución de unos elementos productivos por otros y la variación de los precios. Si en el momento actual (2015), distante varios años del anterior (1980), nos planteásemos cual es el precio del inmueble, podríamos dar dos soluciones:

1°. El coste de reposición vendría dado por la suma de las inversiones necesarias para sustituir dicho inmueble por otro que tuviera exactamente las mismas características. Para su determinación sería preciso suponer la utilización de las técnicas productivas propias del momento de su construcción (1980), así como el empleo de los materiales y factores de producción correspondientes a 1980 y con un régimen de precios correspondientes a 2015. Este sistema daría lugar a situaciones que no se corresponden con el tipo de valoración que se pretende tratar.

2°. El coste de reemplazamiento del inmueble, equivale a la suma de las inversiones necesarias para reemplazarlo por otro que tuviera una utilidad equivalente. Se supone, en este caso, la utilización de técnicas productivas, materiales, resto de factores productivos y precios correspondientes al momento actual (2015).

– Criterio del valor de sustitución: Se utiliza cuando se desea valorar un bien teniendo en cuenta el de otrosque realizan las mismas funciones. La aplicación de este criterio está supeditada a la existencia de uno o varios bienes que puedan sustituir al que es objeto devaloración.
Este criterio tiene el inconveniente de que hay que ser especialmente cuidadoso a la hora de buscar los bienes que podrían sustituir a otro en análogas condiciones de producción, ya que sino se podrían originar errores.

– Criterio de capitalización de rentas: Es uno de los criterios más importantes y que se utiliza con mayor frecuencia. Parte de la base de queexiste una relación bastante clara y unívoca entre el valor de mercado de un bien y la cuantía de las rentas producidas por el mismo.

Su problemática está en la previsión de las rentas durante todo un periodo de tiempo y el establecimiento del porcentaje de capitalización.

– Criterio del valor de afección: Según éste criterio, el valor de un bien puede ser totalmente subjetivo, estando ligado a motivaciones personales y afectivas. Un propietario considera que el valor de este bien, para él, es más elevado que el de mercado. En las valoraciones para Expropiaciones Forzosas interviene este criterio, elevándose el valor del precio de tasación en un porcentaje denominado tasa de afección.

Fuente: Jorge Rueda Esteban

                   

Source: Raymundo Larraín Nesbitt        Website: Larraín Nesbitt Abogados

Buying rural land in Spain is unlike anything in the England or any countries. You have to be beware of anyone telling you the saler because maybe the saler is lying . Before you are going to buy a house, you should contact to an independent Spanish rural property surveyor.

1. Is the Title Deed right?
You should never buy a farmland or rural property if the Title Deed doesn´t exist or is outdated or inaccurate. You have to wait until the vendor has fully updated all the missing details at the Land Registry (at their expense) to the buyer’s lawyer satisfaction.

2. Is it the same property at real-life and Land & Cadastral Registries?
The main typical discrepancies are Plot size, Inaccurate property description and Boundaries. Any discrepancy will bring about legal and financial consequences.

You can check the Cadastral Registry at http://www.sedecatastro.gob.es

3. You have to check Liens, Charges, Debts or EncumbrancesAgainst the Property
Rural property abounds with easements unlike its urban counterpart due to its very nature. Common examples are Right-of-way, Right-of-view and Right to extract water.

4.- Is the vendor the registered owner?
This may sound as a fairly obvious point but you have to check that the vendor is the registered owner. There are several legal ways to overcome this minor setback; such as an ‘Nota Simple’ or else following an ‘Expediente de Dominio’.
You must visit the website (http://registradores.org) where you can know who is the real owner. In fact, Interactive Land Registry Information Service provided by the Public Law Corporation of Land and Mercantile Registrars of Spain has been created to help international users to leap over the language and legal terminology barriers which sometimes make difficult for non residents interested in investing in Real Estate in Spain, to properly assess and interpret information issued by the Land Registry Offices.

5. Is your Rural House Built on the Land Legal?
Some owners use ‘casa de aperos’ to circumvent planning restrictions to build on rural land.
A buyer’s surveyor will determine if a rustic villa does have planning permission from the local Town Hall. If it doesn’t, then I strongly recommend a buyer walks away from it to avoid a legal quagmire.

6. Is the Property Connected to the Mains, Running Water Supply & Utilities?
A surveyor’s report will highlight if the property is connected to the mains drainage. Frequently rural properties are not connected to the mains and have their own septic tanks in use which leads to problems as these must be emptied every now and then to avoid ‘overflow’ and ‘seepage’ problems, not to mention health-related issues.

7. Contact to us (Chartered rural Surveyor)
We can help you to buy a rural property and, in this way, you can avoid to have nightmares with your Spanish´s property.

Source: Raymundo Larraín Nesbitt      Website: Larraín Nesbitt Abogados

                   

Para la liquidación del impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentales, impuesto sobre Sucesiones y Donaciones e impuesto de Patrimonio  es necesario conocer el valor mínimo de referencia (valor fiscal) del bien inmueble ya sea rústico o urbano.

A partir del 1 de enero de 2022, los valores de referencia se determinan en la web de la Sede Electrónica del Catastro 

En el caso de no estar disponible en la web del Catastro como estos impuestos están cedidos a las Comunidades Autónomas y a las diputaciones forales y estas administraciones, estas administraciones establecen una forma de conocer dichos valores mínimos a través de un servicio online de valoración o realizando una solicitud de valoración vinculante.

Cabe destacar que estos valores no son de mercado sino simplemente una base imponible para la liquidación de un impuesto. Estos valores son una estimación inicial y la Administración puede realizar comprobaciones adicionales. Si desea conocer de manera estimada el valor de mercado de su terreno rústico o finca agraria visite nuestra aplicación http://tasagronomos.com/tasacion/tasacion.php

Si tiene dudas sobre la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o si el valor mínimo que establece la Administración es superior al precio de compra-venta del inmueble, contacte con nosotros (http://tasagronomos.com) y realizaríamos un informe de valoración técnica que sirva de base a una alegación.

A continuación, le facilitamos los links de los sistemas online de valoración de inmuebles para determinar el valor mínimo de referencia por Comunidades Autónomas y diputaciones forales:

ANDALUCIA (Sevilla, Córdoba, Huelva, Cádiz, Almería, Jaén, Granada, Málaga)

http://www.juntadeandalucia.es/agenciatributariadeandalucia/ov/valoracion/valoracion.htm

PARA URBANO ES NECESARIO CERTIFICADO DIGITAL Y CONOCER EL VALOR CATASTRAL DEL RECIBO DEL IBI

ARAGON (Huesca, Zaragoza, Teruel)

http://www.aragon.es/DepartamentosOrganismosPublicos/Departamentos/HaciendaAdministracionPublica/Tributos/AreasTematicas/ci.txt_valoraciones_inmobiliarias.detalleDepartamento?channelSelected=0

VALORES UNITARIOS. TABLAS EXCELLS PARA RÚSTICO

ASTURIAS

https://www.tributasenasturias.es/stpa/Colaboradores/Oficina+Virtual+Colaboradores/Sin+certificado+digital+Colaboradores/Calculo+Valoraciones

SE OBTIENEN VALORES UNITARIOS

BALEARES (Illes Balears)

http://www.atib.es/TA/valoraciones/inmuebles.aspx

EN VALORACIONES URBANAS: NECESARIO CONOCER VALOR CATASTRAL DEL SUELO URBANO DEL RECIBO DEL IBI

CANARIAS (Santa Cruz de Tenerife, Gran Canarias)

https://sede.gobcan.es/sede/tramites/1145

SOLICITAD VALORACIÓN PREVIA A LA ADMINSITRACIÓN

CANTABRIA

https://ovhacienda.cantabria.es/oficinavirtual/valoracionBienesInmuebles.do

NO HAY PARA BIENES RÚSTICOS. Solicitad valoración previa

CASTILLA LA MANCHA (Toledo, Cuenca, Ciudad Real, Albacete, Guadalajara)

URBANOS

https://tributos.jccm.es/WebGreco/oficinaVirtual/valoracionPreciosMedios/GreJspValoracionBienesUrbanos.jsp

NECESARIO CONOCER VALOR CATASTRAL

RUSTICOS

https://tributos.jccm.es/WebGreco/oficinaVirtual/valoracionPreciosMedios/GreJspValoracionBienesRusticos.jsp

CASTILLA Y LEÓN (Segovia, Ávila, Salamanca, Zamora, León, Valladolid, Palencia, Burgos)

URBANOS: http://servicios4.jcyl.es/ora_iguiaexp/pac_ubicacion.proc_1?prov=0&desm=0&codm=0&abrev=0&desv=0&codv=0&camino=0

RUSTICOS:

http://servicios4.jcyl.es/ora_iguiaexp/iguia.rus_ubica_rustica.pro_main?pr_a_fecha=0&pr_a_codprov=05&pr_n_totmuni=1&pr_a_codmun1=&pr_a_codmun2=&pr_a_codmun3=&pr_a_desmun1=&pr_a_desmun2=&pr_a_desmun3=&pr_n_nummuni=1&pr_n_camino=1

CATALUNYA (Lleida, Barcelona, Tarragona, Girona)

https://atc.gencat.cat/es/normativa-i-criteris/valoracions-immobiliaries/valors-basics/

COMUNIDAT VALENCIANA (Castellón, Valencia, Alicante)

RUSTICOS: https://atv.gva.es/es/tributos-valoracionbienes-rustica

URBANOS: https://atv.gva.es/es/simulador-bienes-inmuebles-naturaleza-urbana

NECESARIO CONOCER EL VALOR CATASTRAL

EUSKADI

Álava/Araba: https://web.araba.eus/es/hacienda/cita-previa

SOLICITAD VALORACIÓN PREVIA

Bizkaia: SOLICITAD VALORACIÓN PREVIA. NO ONLINE. http://www.bizkaia.eus/ogasuna/guregida/fitxabisorea.asp?Idioma=CA&tem_codigo=7884&IdPublicoMostrar=1135

Gipuzkoa: DESCARGAR PROGRAMA PARA BIENES URBANOS. VALORACIÓN PREVIA PARA RÚSTICOS. NO ONLINE

https://www.gipuzkoa.eus/es/web/ogasuna/impuestos/modelo/714/2022/valoracion-bienes-derechos-deudas

EXTREMADURA (Cáceres, Badajoz)

http://portaltributario.juntaex.es/cal_valoraciones/index2.jsp

GALICIA (Lugo, Ourense, Pontevedra, A Coruña)

http://www.conselleriadefacenda.es/es/servizos-e-tramites/listaxe-servizos/declaracion-de-tributos/valoracions-de-bens

LA RIOJA

https://www.larioja.org/tributos/

MADRID

https://www.comunidad.madrid/servicios/atencion-contribuyente/valoracion-bienes-inmuebles-urbanos-rusticos

MURCIA

http://www.carm.es/web/pagina?IDCONTENIDO=734&IDTIPO=100&RASTRO=c79$m22720,22805,644

NECESARIO INSTALAR PROGRAMA DE VALORACIÓN

NAVARRA

https://catastro.navarra.es/servicios/TramitarValoracion.aspx

Gonzalo Brezmes
Ingeniero Agrónomo
gonzalo@tasagronomos.com

              

Los precios de la tierra en España han disminuido en 2013 continuando con el retroceso iniciado en  2008; así, el índice general desciende (-0,7%) en términos nominales y en términos  reales (-1,1%) en relación con el año anterior.

El descenso de precios medios (-0,7%) observado en el año 2013 integra las siguientes particularidades por tipos de tierra:

– Las tierras destinadas al cultivo reducen sus precios (-0,9%); mientras que las tierras ocupadas por aprovechamientos (prados y pastos) experimentan un ligero incremento (0,5%).

– Las tierras de cultivo que muestran mayores descensos de precios son las  ocupadas por: viñedo de mesa de regadío (-7,1%), mandarino de regadío (-6,8%) -incluido dentro de los cítricos (-6,0%)-, frutales de hueso de secano (-3,8%),  hortalizas al aire libre de regadío (-3,4%) y olivar de transformación de regadío  (-3,3%). Se  bservan incrementos positivos en: cultivos protegidos de regadío  (10,0%), frutales de hueso de regadío (8,7%), viñedo de mesa de secano (7,8%),  fresón (4,6%) y arroz (3,3%).

– El ligero ascenso de los aprovechamientos (0,5%) se debe al incremento de precios de los prados en su conjunto (3,1% secano, 1,3% regadío), que contrarresta la  disminución en pastizales (-1,7%).

– Las tierras de secano disminuyen (-1,0%), mientras que el regadío experimenta un  menor retroceso (-0,2%).

Los descensos más acusados se producen en: Madrid (-6,1%), Valencia (-5,5%), Galicia (-4,0%), Andalucía (-3,1%) y Baleares (-2,4%). El mayor incremento se observa en Cantabria* (en esta Comunidad sólo son representativos los prados naturales de secano,  habiéndose registrado un escaso número de transacciones).

Aumentan también los precios, aunque de forma más moderada, en Aragón (7,6%) y  Murcia (6,6%), y, en menor medida, en Castilla y León (1,6%) y Castilla La Mancha (1,5%).

– Tierras de labor de secano: la depreciación (-1,0%) es debida mayoritariamente a   Andalucía (-7,7%), ya que el precio sube en el resto de las comunidades que más  aportan al índice: Aragón (13,7%), Castilla La Mancha (5,9%) y Castilla y León  (1,8%).

– Tierras de labor de regadío: el descenso moderado del precio (-0,3%) se debe a Andalucía (-5,5%) y Castilla La Mancha (-2,5%), que no puede ser compensado con los incrementos en Castilla y León (4,5%) y Aragón (2,0%).

– Viñedo de transformación de secano: el retroceso (-1,6%) se produce  fundamentalmente por Cataluña (-4,4%) y Castilla La Mancha (-2,1%), no viéndose compensado con el importante ascenso en Aragón (11,8%) y, en menor medida, por Castilla y León (2,2%).

– Olivar de transformación de secano: experimenta disminuciones globales (-1,8%),  no compensadas con el aumento registrado en Cataluña (8,1%), ya que disminuyen Castilla La Mancha (-4,2%) y Andalucía (-1,8%).

– Pastizales: registran retrocesos (-1,7%), como consecuencia de la disminución en  todas las CC.AA. con representación; véase: Castilla y León (-2,8%), Extremadura  (-1,7%) y Castilla La Mancha (-1,5%).

Gonzalo Brezmes
Ingeniero Agrónomo
gonzalo@tasagronomos.com