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Declarado nulo parte del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo

Según la Resolución 689/2020 de la sección 5 de la Sala de lo Contencioso de Tribunal Supremo se ha declarado nulo de pleno derecho el artículo 12, párrafo primero, parágrafo b) y el Anexo I del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto 1492/2011.

Anexo declarado nulo

Se declara nulo: b) Cuando en el suelo rural se desarrollen actividades agropecuarias o forestales, se utilizará como tipo de capitalización, r2, el resultado de multiplicar el tipo de capitalización general r1 por el coeficiente corrector establecido en la tabla del Anexo I de este Reglamento según el tipo de cultivo o aprovechamiento.

Puedes descargarte la Sentencia en este link

Sin entrar en aspectos jurídicos de los cuales no somos competentes, esta sentencia tendrá consecuencias en los procedimientos de expropiación forzosa. La cuantía de los justiprecios descenderán en torno al 50% al aumentar el tipo efectivo de capitalización.

expropiacionfincarustica
Expropiación finca rústica

Como reflexión personal, consideramos esta sentencia como otro parche que afecta al establecimiento del tipo de capitalización. El reglamento vigente es correcto y la metodología (método de capitalización de rentas) la adecuada para la valoración de fincas rústicas pero se debe establecerse un tipo mínimo estable y duradero en la tasa de capitalización.

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

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Advertencia del Banco de España para las tasaciones hipotecarias

El Banco de España ha establecido que en todos los informes de tasación sujetos a la Orden ECO/805/2003 (valoraciones hipotecarias) cuya fecha de valor sea posterior al 22 de abril de 2020, y en aplicación del art. 12 de la citada Orden, se incluya la siguiente advertencia específica:

“Se ADVIERTE que a la fecha de valoración existe una crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, cuya gestión ha conllevado el confinamiento y restricciones en la movilidad de la población que han generado una ralentización generalizada de la economía y, por tanto, también del sector inmobiliario. En esta valoración se ha utilizado información que refleja la realidad del mercado actual aunque, hasta la recuperación de la movilidad y la normalización sanitaria y del mercado inmobiliario, se podría materializar en el corto plazo un ajuste adicional no cuantificable en la actualidad”.

Según el artículo 13.2 de la Orden ECO 805/2003, entendemos que esta advertencia debe tener un efecto sobre la valoración.

Teniendo en cuenta la situación actual y el muy probable descenso en el valor de los inmuebles desde TASAGRONOMOS consideramos que se debe extremar el criterio de prudencia en la valoraciones hipotecarias durante los próximos meses.

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

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Daños en cultivos agrícolas por la calima

Los daños producidos por tormentas de arena y vientos huracanados asociados se encuentran dentro de los Riesgos cubiertos en el Seguro Agrario para las plantaciones de frutales, viñedo, plataneras y cultivos hortícolas.

VIENTO HURACANADO EN PLATANERAS
Movimiento violento de aire que por su intensidad ocasione por acción mecánica pérdidas del bien asegurado cuando se manifiesten claramente alguno de los efectos siguientes:

  • Tronchado, tumbado o caída de las plantas, rotura de raquis o rotura del limbo con posterior secado o desaparición y consiguiente pérdida de superficie foliar superior al 50 % del total de la superficie foliar en más de 3 hojas de las 8 últimas emitidas.
  • Daños traumáticos en las manos de la piña.
  • Daños o señales evidentes producidos por el viento en el invernadero.

VIENTO HURACANADO EN PLANTACIONES DE FRUTALES

Movimiento violento de aire que, por su intensidad, ocasione por acción mecánica pérdidas directas del producto asegurado.
Se tiene que verificar en los frutos del árbol la existencia de “contusiones” e “incisiones” no cicatrizadas. En caso de observarse los síntomas indicados en los frutos, se cubrirán también las caídas de frutos que se produzcan por este riesgo ya sea con heridas cicatrizadas o sin heridas.
En el supuesto de que, por la ocurrencia de viento con las características anteriormente descritas, se produzcan caídas de frutos, éstos estarán garantizados siempre y cuando se encuentren de forma significativa frutos con parte del pedicelo, pedúnculo o ramas.

VIENTO EN CULTIVO DE TOMATE EN CANARIAS y EXPLOTACIONES DE HORTALIZAS

TOMATE: Movimiento violento de aire que por su intensidad y persistencia origine pérdidas del bien asegurado, como consecuencia de la rotura de la estructura o cubierta en el caso de cultivo protegido, o de los tutores o “burras” en el caso de cultivo al aire libre (salvo que afecte a amplias zonas homogéneas de cultivo, en cuyo caso no será necesaria la rotura de instalaciones).

HORTALIZAS: Movimiento de aire que por su intensidad y persistencia ocasione por acción mecánica pérdidas del bien asegurado cuando se manifiesten claramente los efectos siguientes:

  • Desgarros y roturas en cualquier órgano de la planta.
  • Daños o señales evidentes producidos por el viento en el entorno de la parcela siniestrada.

RESTO DE ADVERSIDADES CLIMÁTICAS (calimas, tormentas de arena) PARA TODOS LOS CULTIVOS

Se considerarán amparadas las pérdidas, no controlables por el agricultor, producidas sobre los bienes asegurados, cuando sean debidas a condiciones climáticas adversas no recogidas en las definiciones de los riesgos anteriormente descritos, y se cumplan las condiciones siguientes:

Los daños se deban a un evento climático concreto, con fecha de ocurrencia o momento determinado.

  • Afecten de forma generalizada a las producciones de la zona de cultivo.
  • Los efectos y sintomatología específica puedan ser verificables y evaluables en campo, siendo para ello necesario que la comunicación del siniestro se haga en el plazo de los 10 días desde su ocurrencia.

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

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Precio de la tierra rústica en España 2019

El precio medio de la tierra para uso agrario en España ha aumentado 126 €/ha,  desde los 10.082 €/ha en 2017, hasta los 10.209 €/ha en 2018.

El índice general experimenta un mayor ascenso en términos nominales (+3,3%) que en reales (+2,5%), debido al deflactor implícito del Producto Interior Bruto (PIB) (+0,8 %).

Las principales variaciones por cultivos y comunidades autónomas son:

  • Cultivos herbáceos de secano más barbecho: Castilla y León (+1,70%), Castilla La Mancha (-3,70%), Andalucía (+4,40%) y Aragón (+4,00%).
  • Cultivos herbáceos de regadío: Castilla y León (0,10%), Aragón (+1,20%), Andalucía (+4,50%), Castilla La Mancha (0,00%), y Cataluña (+1,00%).
  • Uva de vinificación de secano: Castilla La Mancha (+,13,00%), Extremadura (+5,00%), Cataluña (-2,20%), C. Valenciana (-0,60 %), Castilla y León (2,90 %), y La Rioja (+11,60%).
  • Aceituna de almazara de secano: Andalucía (3,10%), Castilla La Mancha (-2,20 %), Extremadura (+1,00 %).
  • Aprovechamientos (prados y praderas permanentes y otras superficies para pastos): Castilla y León (+0,80%), Andalucía (+2,10%), Castilla la Mancha (-3,60%), Aragón (+11,20%), Galicia (+5,60%) y Extremadura (+3,10%).

Puede calcular el valor a nivel municipal de una finca rustica en nuestro servicio  online de tasación 

Fuente: Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación

Gonzalo Brezmes
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Distancias entre lineas eléctricas y objetos físicos en fincas rústicas

La Instrucción Técnica Complementaria ITC-LAT 07 del Ministerio de Industria, Energía y Turismo establece la altura mínima a la que deben estar los cables y lineas áreas eléctrica desde el suelo en las fincas agrícolas.

En este tipo de fincas agrarias es habitual el empleo de maquinaria de gran tamaño en altura por lo que la normativa establece lo siguiente:

Cuando las líneas eléctricas atraviesen explotaciones ganaderas cercadas o explotaciones agrícolas, la altura mínima o distancia (D)  desde el suelo será de 7 metros, con objeto de evitar accidentes por proyección de agua o por circulación de maquinaria agrícola, pesada, camiones y otros vehículos.

En el resto de los casos, la altura mínima a cualquier punto del terreno, senda, vereda o superficie de agua no navegable será de 6 metros . No obstante, en lugares de difícil acceso las anteriores distancias podrán ser de cinco metros.

En el caso de la línea alta tensión soporte cables de fibra óptica, su distancia mínima al suelo y a cursos de agua no navegables será de 6 metros, pudiendo reducirse en 1 metro en las zonas de difícil acceso. En explotaciones ganaderas cercadas o explotaciones agrícolas la altura mínima al suelo será de 7 metros.

En los bosques, árboles y masas de arbolado, debe existir una zona de servidumbre de vuelo, a ambos lados de la proyección de la linea con un mínimo de 2 metros. El objeto de esta zona es evitar las interrupciones del servicio y los posibles incendios producidos por el contacto de ramas o troncos de árboles con los conductores de una línea eléctrica aérea.

Para la construcción de naves o edificaciones agropecuarias se tendrá en cuenta la servidumbre de vuelo alrededor de la edificación, de 5 metros (D1) para zonas accesibles y de 4 metros (D2) para zonas inaccesibles.

Gonzalo Brezmes
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Daños por DANA en cultivos y fincas rústicas

Las pólizas de Agroseguro cubren, dentro de los Riesgos Excepcionales o Extraordinarios, los daños producidos por DANA (Depresión Aislada -o Atmosférica- en Niveles Altos).

Los siniestros e indemnizaciones será tramitadas por Agroseguro excepto en aquellos siniestros que por su extensión o importancia sean calificados por el Gobierno de «catástrofe» o «calamidad nacional».  En este caso, los daños serán indemnizados por el Consorcio de Compensación de Seguros. RIESGO DE INUNDACIÓN O LLUVIA TORRENCIAL
Se considerará ocurrido este riesgo cuando los daños producidos sean consecuencia de precipitaciones o procesos de deshielo de tal magnitud que ocasionen el desbordamiento de ríos, rías, arroyos, ramblas, lagos y lagunas, originen arrolladas, avenidas y riadas, o den lugar a la apertura de compuertas de presas, ríos, embalses, cauces artificiales o áreas de inundabilidad controladas, cuando sea ordenada por el Organismo de Cuenca competente, con los siguientes efectos en la zona:
– Daños o señales notorias del paso de las aguas en la infraestructura rural y/o hidráulica, tales como, caminos, muros de contención, bancales, márgenes, canales y acequias.
– Daños o señales evidentes de enlodado y/o arrastre de materiales producidos en el entorno de la parcela siniestrada.

Ocurrido un siniestro de inundación-lluvia torrencial según la descripción anterior, se garantizan las pérdidas sobre los bienes asegurados a consecuencia de:
– Asfixia radicular, descalzamiento, caídas, enterramientos, enlodamientos o arrastres del bien asegurado.
– Imposibilidad física de efectuar la recolección durante el siniestro o en los 10 días
siguientes al mismo.
– Plagas y enfermedades que se manifiesten durante el siniestro o los 10 días siguientes al mismo debido a la imposibilidad física de realizar los tratamientos oportunos, siempre que aquéllas sean consecuencia del siniestro.

RIESGO DE VIENTO HURACANADO
Movimiento violento de aire que, por su intensidad ocasione por acción mecánica pérdidas directas en cantidad del bien asegurado, siempre y cuando se produzcan los dos efectos siguientes:
– Desgarros, roturas o tronchados de plantas, tallos o brotes por efecto mecánico del viento en el cultivo asegurado.
– Daños o señales evidentes producidos por el viento en el entorno de la parcela siniestrada.

EXCLUSIONES:
– Los daños producidos por inundaciones debidas a la rotura de presas, canales o
cauces artificiales como consecuencia de averías, defectos o vicios de construcción.
– Los daños producidos por inundaciones como consecuencia de defectos en el
funcionamiento de los drenajes en la parcela asegurada, salvo que sean consecuencia del riesgo cubierto.
Igualmente, quedan excluidos los daños en parcelas:
– Ubicadas en terreno de dominio público con o sin autorización administrativa.
– Situadas por debajo de la cota de coronación de presas de embalses, aguas arriba de las mismas.
– Ubicadas en cauces de ríos, arroyos y/o ramblas, o en la salida de éstos, siempre que no dispongan de las oportunas canalizaciones para el desvío de las aguas.
– Situadas en zonas húmedas naturales (pantanosas o encharcadizas), delimitadas de acuerdo con la correspondiente legislación específica.

Existen normas de peritación para cada cultivo o plantación  una norma de peritación click aquí

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

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Beneficiarios Ayudas PAC

La PAC 2015-2020 ha supuesto una nueva regulación de la transparencia de la información de los beneficiarios de fondos FEAGA y FEADER, contenida en:

  • artículos 111 a 114 del Reglamento (UE) nº 1306/2013 del Parlamento Europeo y del Consejo de 17 de diciembre de 2013, sobre financiación, gestión y seguimiento de la Política Agrícola Común.
  • artículos 57 a 62 del Reglamento de Ejecución (UE) nº 908/2014 de la Comisión de 6 de agosto de 2014, por el que se establecen disposiciones de aplicación del Reglamento (UE) nº 1306/2013, que lo desarrolla.

En cumplimiento de la normativa sobre transparencia anteriormente citada y según consta en la web del FEGA (Fondo Español de Garantía Agraria), adjuntamos dos archivos PDF por provincia con los beneficiarios en orden alfabético en cada municipio.

Cada archivo contiene las siguientes columnas:

  • Código postal y municipio por orden alfabético
  • Titular de la ayuda.
  • Concepto de ayuda.
  • Importe del pago en euros de la PAC (Política Agraria Común) correspondiente a todas las hectáreas de la explotación.

AYUDAS 2022   beneficiariosPAC2022

AYUDAS 2021  beneficiariosPAC2021

AYUDAS AÑO 2019

PROVINCIA Beneficiarios A-M Beneficiarios M-Z
Álava ALAVA1 ALAVA2
Albacete ALBACETE1 ALBACETE2
Alicante ALICANTE1 ALICANTE2
Almería ALMERIA1 ALMERIA2
Asturias ASTURIAS1 ASTURIAS2
Ávila AVILA1 AVILA2
Badajoz BADAJOZ1 BADAJOZ2
Baleares BALEARES1 BALEARES2
Barcelona BARCELONA1 BARCELONA2
Burgos BURGOS1 BURGOS2
Cáceres CACERES1 CACERES2
Cádiz CADIZ1 CADIZ2
Cantabria CANTABRIA1 CANTABRIA2
Castellón CASTELLON1 CASTELLON2
Ciudad Real CIUDADREAL1 CIUDADREAL2
Córdoba CORDOBA1 CORDOBA2
Coruña CORUNA1 CORUNA2
Cuenca CUENCA1 CUENCA2
Girona GIRONA1 GIRONA2
Granada GRANADA1 GRANADA2
Guadalajara GUADALAJARA1 GUADALAJARA2
Guipúzcoa GUIPUZCOA1 GUIPUZCOA2
Huelva HUELVA1 HUELVA2
Huesca HUESCA1 HUESCA2
Jaén JAEN1 JAEN2
León LEON1  LEON2
Lleida LLEIDA1 LLEIDA2
La Rioja RIOJA1 RIOJA2
Lugo LUGO1 LUGO2
Madrid MADRID1 MADRID2
Málaga MALAGA1 MALAGA2
Murcia MURCIA1 MURCIA2
Navarra NAVARRA1 NAVARRA2
Ourense OURENSE1 OURENSE2
Palencia PALENCIA1 PALENCIA2
Palmas Las PALMAS1 PALMAS2
Pontevedra PONTEVEDRA1 PONTEVEDRA2
Salamanca SALAMANCA1 SALAMANCA2
Santa Cruz de Tenerife TENERIFE1 TENERIFE2
Segovia SEGOVIA1 SEGOVIA2
Sevilla SEVILLA1 SEVILLA2
Soria SORIA1 SORIA2
Tarragona TARRAGONA1 TARRAGONA2
Teruel TERUEL1 TERUEL2
Toledo TOLEDO1 TOLEDO2
Valencia VALENCIA1 VALENCIA2
Valladolid VALLADOLID1 VALLADOLID2
Vizcaya VIZCAYA1 VIZCAYA2
Zamora ZAMORA1 ZAMORA2
Zaragoza ZARAGOZA1 ZARAGOZA2
Ceuta CEUTA1 CEUTA2
Melilla MELILLA1 MELILLA2

AYUDAS AÑO 2018

PROVINCIA Beneficiarios A-M Beneficiarios M-Z
Álava ALAVA1 ALAVA2
Albacete ALBACETE1 ALBACETE2
Alicante ALICANTE1 ALICANTE2
Almería ALMERIA1 ALMERIA2
Asturias ASTURIAS1 ASTURIAS2
Ávila AVILA1 AVILA2
Badajoz BADAJOZ1 BADAJOZ2
Baleares BALEARES1 BALEARES2
Barcelona BARCELONA1 BARCELONA2
Burgos BURGOS1 BURGOS2
Cáceres CACERES1 CACERES2
Cádiz CADIZ1 CADIZ2
Cantabria CANTABRIA1 CANTABRIA2
Castellón CASTELLON1 CASTELLON2
Ciudad Real CIUDADREAL1 CIUDADREAL2
Córdoba CORDOBA1 CORDOBA2
Coruña CORUNA1 CORUNA2
Cuenca CUENCA1 CUENCA2
Girona GIRONA1 GIRONA2
Granada GRANADA1 GRANADA2
Guadalajara GUADALAJARA1 GUADALAJARA2
Guipúzcoa GUIPUZCOA1 GUIPUZCOA2
Huelva HUELVA1 HUELVA2
Huesca HUESCA1 HUESCA2
Jaén JAEN1 JAEN2
León LEON1  LEON2
Lleida LLEIDA1 LLEIDA2
La Rioja RIOJA1 RIOJA2
Lugo LUGO1 LUGO2
Madrid MADRID1 MADRID2
Málaga MALAGA1 MALAGA2
Murcia MURCIA1 MURCIA2
Navarra NAVARRA1 NAVARRA2
Ourense OURENSE1 OURENSE2
Palencia PALENCIA1 PALENCIA2
Palmas Las PALMAS1 PALMAS2
Pontevedra PONTEVEDRA1 PONTEVEDRA2
Salamanca SALAMANCA1 SALAMANCA2
Santa Cruz de Tenerife TENERIFE1 TENERIFE2
Segovia SEGOVIA1 SEGOVIA2
Sevilla SEVILLA1 SEVILLA2
Soria SORIA1 SORIA2
Tarragona TARRAGONA1 TARRAGONA2
Teruel TERUEL1 TERUEL2
Toledo TOLEDO1 TOLEDO2
Valencia VALENCIA1 VALENCIA2
Valladolid VALLADOLID1 VALLADOLID2
Vizcaya VIZCAYA1 VIZCAYA2
Zamora ZAMORA1 ZAMORA2
Zaragoza ZARAGOZA1 ZARAGOZA2
Ceuta CEUTA1 CEUTA2
Melilla MELILLA1 MELILLA2

Gonzalo Brezmes
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50º aniversario de la Concentración Parcelaria de Berrueces (Valladolid)

En el año 2019 se  cumple el 50º aniversario de la Concentración Parcelaria de Berrueces de Campos (Valladolid).

Con motivo de este aniversario el día 9 de agosto se va a realizar una charla-coloquio con los mayores del pueblo y con la ayuda de la asociacionvirgendepedrosa.org

Este artículo sirve como ejemplo de los cientos de pueblos de Castilla y León y de toda España que realizaron su concentración parcelaria de forma similar a la realizada en Berrueces.

Este acontecimiento cambió no solo la morfología del campo de Berrueces sino que transformó por completo la agricultura. La causa de esta transformación fue la mecanización agraria. que requería de parcelas de mayor tamaño y no empleaba ni a los animales ni al trabajo manual de los agricultores como fuente de energía.

El municipio de Berrueces tiene una extensión de 1.591 hectáreas y existían, antes de la concentración, 212 propietarios que aportaron 1.792 parcelas. El tamaño medio de las parcelas era de 0,80 hectáreas (8.000 m2) y cada propietario tenia de media 8 parcelas con una superficie de terreno de unas 6 hectáreas.
Después de la concentración se crearon 273 fincas de reemplazo en cinco polígonos por lo que el tamaño medio de cada parcela aumentó a 5,30 hectáreas. De media a cada propietario le adjudicaron entre 1 ó 2 parcelas aproximadamente.

Quedaron cuatro zonas fuera de la concentración parcelaria:
– Camino Alto (15 hectáreas).
– Paraje el Rayo (13 hectáreas).
– Prado Pardiña (15 hectáreas).
– Eras y zona urbana (25 hectáreas).
 TOTAL superficie excluida de la concentración: 136 hectáreas.

Puedes descargarse los planos originales de concentración parcelaria en este link

Los pueblos colindantes con Berrueces realizaron sus concentraciones parcelarias en las siguientes fechas:

  • Medina de Rioseco: 1963 y 2003 (regadío).
  • Palazuelo de Vedija: 1974.
  • Aguilar de Campos: 1970.
  • Moral de la Reina: 1974

En las siguientes fotografías mostramos la situación anterior a la concentración y la actual, gracias a los fotogramas del vuelo Americano del año 1956-57.

Plano general del municipio de Berrueces:

La zona urbana antes y después de la concentración parcelaria (numerosos palomares ya desaparecidos):

Paraje  del Camino Alto (sin concentrar)  y teso de las Bodegas:

Monte de Berrueces (se mantiene la densidad de las encinas):

Como conclusión y análisis final, entendemos que será necesario un nuevo proceso no de concentración parcelaria sino de agrupación de fincas ya que en la actualidad el número de propietarios ha disminuido mucho en relación a los existentes en los años 60-70.

Desde TASAGRONOMOS estamos trabajando en la creación de un algoritmo para la agrupación inteligente de parcelas que permitan que un propietario tenga toda la superficie bajo una misma linde. El proceso generaría una seria de permutas de fincas entre distintos propietarios para la creación de parcelas de mayor tamaño.

Con esta agrupación se abaratarían los costes de producción y se reducirían los tiempos de trabajo, aumentando la productividad de las fincas.

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

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Tasaciones con la reforma de la Ley Hipotecaria

Con la reforma de la Ley Hipotecaria prácticamente no cambia nada respecto del marco legal ya vigente. En términos generales, la mayoría de los gastos los asume el banco, con una excepción: el de la tasación de la inmueble.

La nueva ley sigue dando la oportunidad al cliente de elegir su tasadora dentro de las registradas y homologadas por el Banco de España. Solamente estas entidades pueden emitir una tasación válida para respaldar una hipoteca y el préstamo.

Desde TASAGRONOMOS trabajamos con diversas entidades de tasación y asesoramos previamente sobre el valor hipotecario máximo antes de la realización del informe. Una tasación emitida por una entidad que no se encuentre registrada por el Banco de España será rechazada por su entidad financiera.

Actualmente, se encuentran registradas 34 sociedades de tasación autorizadas con domicilio en España.

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

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