Según la última encuesta de precios de la tierra del Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación, el precio medio de la tierra para uso agrario en España aumentó en 83€/ha, desde los 10.180 €/ha en 2021, hasta los 10.263 €/ha en 2022.

El índice general experimenta un mayor ascenso en términos nominales (+0,80%) que en reales (-2,9030%), debido al deflactor implícito del Producto Interior Bruto (PIB) (+4,10 %).

Las principales variaciones por cultivos y comunidades autónomas son:

• Cultivos herbáceos de secano más barbecho: Castilla y León (+4,70%), Castilla La Mancha (+2,90%), Andalucía (+3,10%) y Aragón (+0,10%).
• Cultivos herbáceos de regadío: Castilla y León (+1,40%), Aragón (-0,30%), Andalucía (+4,40%), Castilla La Mancha (-1,30%), y Cataluña (+0,00%).
• Uva de vinificación de secano: Castilla La Mancha (-0,40%), Extremadura (+3,00%), Cataluña (-3,80%), C. Valenciana (+2,00 %), Castilla y León (+3,10 %), y La Rioja (-0,40%).
• Aceituna de almazara de secano: Andalucía (-3,10%), Castilla La Mancha (-1,70 %), Extremadura (+3,80 %).
• Aprovechamientos (prados y praderas permanentes y otras superficies para pastos): Castilla y León (+3,40%), Andalucía (-0,20%), Castilla la Mancha (-5,70%), Aragón (+0,20%), Galicia (-10,50%) y Extremadura (+4,90%).

Puede emplear ya nuestro  servicio  online de tasación actualizado.

Fuente: Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

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A menudo es complicado y laborioso realizar un conteo del número exacto de árboles presentes en una parcela destinada a  plantación frutal o forestal (encinar, alcornocal, pinar o monte de eucaliptos) especialmente si la parcela es de gran dimensión.

Las especies más comunes de plantaciones de frutales y forestales cuyos árboles es preciso contar por motivos agrícolas o legales (reparto de herencias) son las siguientes:

• Frutales de fruta dulce:
  • De pepita: peral, manzano y membrillero.
  • De hueso: melocotonero, albaricoquero, cerezo y ciruelo.
  • Otras especies: higuera, kiwi, caqui, platanera, piña, lichi, papaya.
• Frutales de frutos secos: almendro, avellano, nogal, pistacho.
• Frutales de pequeños frutos: grosellero, frambueso, zarzamora, arándano, endrino.
• Cítricos: naranjo, limonero, mandarino, pomelo.
• Vid (viñedo de vinificación o viñedo para uva de mesa).
• Olivo (olivar de almazara o de olivar de mesa).

Las plantaciones forestales más frecuentes son:

• Extractivas y de recolección (encinas, alcornoques y pinos).
• Explotación de bosques maderables (sabinas, cedros, abetos, enebros, pinos, tejos, chopo, haya, castaño, roble, nogal).
• Industrias de la celulosa de madera (eucalipto).

Los métodos empleados para el conteo de los árboles o pies son los siguientes:

• Conteo manual: suele ser complicado y farragoso si la finca es de un tamaño grande y necesaria la presencia en el campo.

• Métodos SIG (Sistemas de Información Geográfica):  emplea ortofotos aéreas de máxima resolución ( 0,25 m/pixel) o fotografías tomadas por drones para realizar el conteo de los árboles dentro de una finca. A través de software especializado es posible “detectar” y contar los árboles existentes en una parcela aplicando distintos filtros de luz y algoritmos matemáticos.
  

  Fuente: linkedin.com/in/jesus-pujante-saez

  

  Fuente: linkedin.com/in/jesus-pujante-saez

• Métodos geométricos: se emplean en plantaciones con marco de plantación regular a través de la distribución de los árboles en la finca:
  • Marco real o rectangular: Cada pie está situado en el vértice de un cuadrado o un rectángulo.   Número de árboles = Superficie parcela en m2 / (distancia en metros entre dos filas de árboles) x (distancia en metros entre dos árboles dentro de una fila).

• • Marco al tresbolillo: Cada pie está situado en el vértice de un triángulo equilátero. Número de árboles = Superficie parcela en m2 / [0,866 x (distancia en metros entre dos árboles) ^2 ] .

Si desea que desde TASAGRONOMOS.com realicemos un conteo de los árboles en su parcela,  contacte con nosotros

Gonzalo Brezmes Ingeniero Agrónomo

gonzalo@tasagronomos.com

Teléfono/WhatsApp: (+34) 685.91.27.08

Video de TVE en el programa La Hora de la 1 sobre la metodología básica  para peritar los daños en los cultivos herbáceos extensivos, principalmente cereales y leguminosas.

Si desea que desde TASAGRONOMOS.com realice una valoración de los daños o un aforo de su cosecha, contacte con nosotros.

Gonzalo Brezmes Ingeniero Agrónomo

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La abogada y experta en derecho agrario, Celia Miravalles, nos informa sobre los pasos o trámites de una expropiación forzosa:

• Declaración de utilidad pública que justifica la expropiación.
• Declaración de expropiación y necesidad de ocupación.
• Acta previa de ocupación.
• Acta de mutuo acuerdo, ocupación definitiva y fijación de justiprecio.

1º.- ¿Qué es la Declaración de utilidad pública?

Es la primera fase de la expropiación y consiste en la justificación pública que motiva la expropiación, es decir del interés público o social que motiva la expropiación (planes de obras y servicios del Estado, Provincia y Municipio) en el sector de carreteras, ferroviario, Telecomunicaciones, energético…

2º.- ¿Qué es la declaración de necesidad de ocupación?

Se determinan las fincas y superficie a ocupar (de forma definitiva, temporal o con servidumbres), se publica en el Boletín oficial y en el tablón de anuncios del Ayuntamiento los bienes afectados, los titulares y la superficie afectada.

Se pueden hacer alegaciones a los efectos de manifestar si hay errores en la titularidad de la finca.

También se pueden hacer alegaciones para oponerse, por razones de fondo o forma, a la necesidad de la ocupación.

3º.- ¿Qué es el acta previa de ocupación?

El propietario de la finca recibirá una carta para que un día determinado vaya (normalmente) al local del Ayuntamiento para firmar dicho acta (previa o simultáneamente se habrá publicado en el BOP y BOCYL).

En este momento también se pueden corregir los distintos errores en cuanto titularidades, tipo de cultivo, superficie, manifestar si existen pozos, caminos u otras instalaciones y para pedir pasos y accesos.

En este acta previa a la ocupación hay que añadir que “no se renuncia al depósito previo” y que no se renuncia al derecho a presentar hoja de aprecio si se considera oportuno.

Respecto de las ocupaciones temporales se debe hacer constar que “una vez finalizada la ocupación temporal se entregará la finca en las mismas condiciones que se ocupó y “que se pagará el valor del vuelo durante todo el tiempo que dure la ocupación”.

Los arrendatarios también tienen derecho a una indemnización, pero es necesario acreditar la existencia del arrendamiento (contrato escrito, recibo de pago…).

4º. ¿Qué es el acta de mutuo acuerdo y de ocupación definitiva?

El siguiente trámite de la expropiación se inicia con una nueva notificación o carta al propietario de la finca: se le convoca nuevamente en el Ayuntamiento para llegar a un acuerdo sobre el precio (justiprecio) y en su caso firmar el Acta de Mutuo Acuerdo y ocupación definitiva

5º.- ¿Cómo se fija el justiprecio?

Si el propietario y la Administración expropiante están de acuerdo en el precio se firmará el acta de mutuo acuerdo y acta de ocupación definitiva, y se procederá a pagar el justiprecio acordado de mutuo acuerdo.

Este dinero pueden tardar un tiempo en abonarse, y en su caso habrá que pedir intereses si transcurren más de 6 mes.

Si NO Se está de acuerdo con el precio ofrecido, el propietario de la finca tendrá que presentar la HOJA DE APRECIO (se trata de un informe pericial) que junto con la de la Administración se llevará al JURADO DE EXPROPIACION que en su día resolverá sobre el JUSTIPRECIO. Contra el acuerdo del Jurado cabe ir al contencioso administrativo.

Si desea que desde TASAGRONOMOS.com realicemos una Hoja de Aprecio  (informe pericial) de su finca rústica objeto de expropiación,  contacte con nosotros

Gonzalo Brezmes Ingeniero Agrónomo

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Ya hemos comentado en estos dos artículos aspectos sobre fincas rústicas y la generación de energías renovables:

• Mi finca rustica es apta para uso energético. Click aquí 
• Fincas rústicas y energía eléctrica. Click aquí
• Relación entre el beneficio de los aerogeneradores y las indemnizaciones a los agricultores. Click aquí

En este nuevo articulo queremos informar de la forma de calcular la renta anual que deben pagar las empresas energéticas a los propietarios de las fincas en concepto de ocupación de los terrenos rústicos.  Existen diversos aspectos a considerar:

• Superficie ocupada definitivamente:
  • Superficie del vuelo del aerogenerador o de las placas fotovoltaicas. En el caso de aerogeneradores corresponde a proyección horizontal según el diámetro del rotor. La formula aplicada sería : Superficie en metros = 3,1416 x (Diámetro rotor en metros  / 2 )². En el caso de placas solares sería la superficie de las placas en proyección horizontal máxima aunque habitualmente se aplica una superficie total de la finca destinada al huerto solar.
    

    https://www.youtube.com/watch?v=dXSnvVWX6g0

• • Superficie de la plataforma de montaje del aerogenerador.
  • Superficie de la subestación que computará como la superficie del perímetro vallado de la subestación.
  • Superficie correspondiente a las líneas eléctricas y de comunicación tanto aéreas como subterráneas. Se calcula dicha superficie como multiplicación de la longitud de la línea y de anchura la separación máxima de los conductores.
  • Superficie ocupada por caminos. La anchura se calculara desde el eje a eje de cada cuneta.
  • Si el vuelo del aerogenerador ocupa parte de las superficie de las instalaciones, caminos o líneas, se excluirán estas ultimas superficies del calculo de superficie.
• Superficie  por ocupación temporalmente: la superficie será la efectivamente afectada durante el tiempo de ocupación.
• Indemnización por daños en cultivos. Se determinará multiplicando  la producción perdida en kg/ha, precio medio de la cosecha en euros/kg y la superficie afectada en hectáreas.

Los precios medios de la renta anual por metro cuadrados son variables desde 0,50 a 2,00 euros/m2 y año. Depende especialmente de la zona ocupada y su rendimiento agricola, situación respecto a líneas y subestaciones preexistentes e insolación solar o vientos dominantes.

Habitualmente en proyectos fotovoltaicos las empresas adquieren las fincas rústicas ya que no pueden coexistir el aprovechamiento agrícola habitual y el energético.

Si desea conocer si su parcela se encuentra próxima a una línea eléctricas de media tensión o subestación eléctrica con carga, contacte con nosotros a través de este email  gonzalo@tasagronomos.com o al teléfono 685.91.27.08.

Gonzalo Brezmes
gonzalo@tasagronomos.com

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Según la última encuesta de precios de la tierra del Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación, el precio medio de la tierra para uso agrario en España aumentó en 56 €/ha, desde los 10.124 €/ha en 2020, hasta los 10.180 €/ha en 2021.

El índice general experimenta un mayor ascenso en términos nominales (+0,5%) que en reales (-1,30%), debido al deflactor implícito del Producto Interior Bruto (PIB) (+1,90 %).

Las principales variaciones por cultivos y comunidades autónomas son:

• Cultivos herbáceos de secano más barbecho: Castilla y León (+1,80%), Castilla La Mancha (+0,90%), Andalucía (-2,10%) y Aragón (-0,20%).
• Cultivos herbáceos de regadío: Castilla y León (+2,50%), Aragón (-0,40%), Andalucía (+6,20%), Castilla La Mancha (-0,50%), y Cataluña (+1,00%).
• Uva de vinificación de secano: Castilla La Mancha (-0,60%), Extremadura (+4,00%), Cataluña (-3,70%), C. Valenciana (+1,90 %), Castilla y León (-0,10 %), y La Rioja (+1,00%).
• Aceituna de almazara de secano: Andalucía (-3,30%), Castilla La Mancha (-1,00 %), Extremadura (+3,80 %).
• Aprovechamientos (prados y praderas permanentes y otras superficies para pastos): Castilla y León (+1,30%), Andalucía (+0,20%), Castilla la Mancha (-0,20%), Aragón (-0,50%), Galicia (-1,20%) y Extremadura (+3,90%).

Puede emplear ya nuestro  servicio  online de tasación actualizado.

Fuente: Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación

Gonzalo Brezmes
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¿Es posible realizar una medición fiable de la superficie de una finca rústica con la ayuda del GPS de tu teléfono móvil? La respuesta es SÍ.

Si queremos tener una  máxima precisión debemos disponer de un teléfono móvil con GPS dual que proporciona una precisión menor de un metro al aire libre.

Además, el margen de error entre la superficie real y la medida disminuye cuanto mayor sea la parcela rústica. Por lo tanto, no debe realizarse mediciones en solares y terrenos urbanos de pequeña superficie. Así mismo, este procedimiento no es válido para realizar replanteos de naves, carreteras y obras civiles.

Es recomendable medir la superficie de un terreno rústico (agrícola) en los siguientes casos:

• Antes de una compraventa, arrendamiento o expropiación forzosa de un terreno agrario.
• Problemas de linderos con los colindantes.
• Para una división o segregación de una finca rústica en un procedimiento de valoración de una herencia.
• Cálculo de la superficie de un cultivo o aprovechamiento en una zona parcial de una finca. Especialmente importante para la declaración de ayudas del pago único de la Política Agraria Común (PAC).
• Evaluación de los daños y la zona afectada por un siniestro (incendio, pedrisco, fauna silvestre….) a efectos del seguro agrario.
• Establecimiento preliminar de la concordancia entre la superficie registral (Escritura de la Propiedad) o la superficie catastral (recibo del IBI), según la Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria. Comprobación de que la superficie real de la  parcela coincide con la superficie que consta en su referencia catastral (recibo del IBI) y en la Sede Electrónica del Catastro.  Necesario informe técnico basado en DGPS con la utilización de correcciones diferenciales por técnico competente.

A continuación, explicamos los pasos a seguir para medir de un terreno rústico:

1.- Descargar App  en el móvil:

• GPS Test en Google Play o GPS Diagnostic: Satellite Test en Apple Store   Es recomendable descargarse la versión GPS Test Plus Navigation (beta) que tiene un coste de 4 euros en Google Play.
• En Android para configurar la aplicación, cliquear en los tres puntos de la parte superior. Accede a Settings y luego en Position Setting, elegir Format UTM y Datum WGS84 (equivalente al ETRS89).
• En la ventana principal del app, pulsar sobre el mapa mundial y aparecerán las coordenadas del punto donde se encuentra el móvil.

2- Iniciar un itinerario continuo por el lindero o límite de la finca,  apuntando las coordenadas X e Y de los vértices de la parcela.

3.- Finalmente en casa, hay que descargar la siguiente hoja de Excel en un ordenador personal e introducir las coordenadas geográficas de los vértices. Descarga hoja de Excel. Abrir el archivo y habilitar edición.

Para una mayor precisión y disponer de un proyecto oficial y visado de medición debe contactar con un ingeniero agrónomo o topógrafo, siendo necesario el empleo de posicionamiento en tiempo real con GPS RTK.

Gonzalo Brezmes   gonzalo@tasagronomos.com

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Desde el 1 de enero de 2022 se establece una nueva forma de conocer los valores fiscales o de referencia de los inmuebles (urbanos y rústicos) a través de la web de la Sede Electrónica del Catastro.

No existe valor de referencia para los inmuebles que no se encuentren incluidos en el ámbito de la Dirección General del Catastro (País Vasco y Navarra) o cuando concurran las causas de tipo técnico que impidan determinar el valor de referencia, en especial terrenos, solares y parcelas urbanas sin edificar e inmuebles de características especiales.

En estos casos, puede encontrar el valor fiscal o de referencia en las webs de las distintas administraciones autonómicas. CLICK AQUÍ

Antes de nada conviene recordar varias definiciones:

• El valor catastral de los inmuebles se actualiza, en su caso, por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado, y sirve de base imponible al Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Es un dato protegido, por lo que no se publica, y su revisión se produce, en el caso de inmuebles urbanos, en el marco de procedimientos de valoración colectiva. Se establece como base del cálculo del IBI.
• El valor de referencia (valor fiscal) de los inmuebles se determinará año a año, de forma simultánea en todos los municipios, y servirá de base imponible a los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales (compraventas) y Actos Jurídicos Documentados, y sobre Sucesiones y Donaciones (herencias). No estará protegido, y se podrá conocer de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro.

La forma de determinar el valor de referencia de un inmueble es sencilla:

• Entrar en la web de la Sede Electrónica del catastro click aquí 
• Si no dispone de certificado electrónico o cl@ve debe introducir su número de DNI y Número de soporte/IDESP
• Posteriormente debe entrar en Consulta de valor de referencia e introducir la finalidad, fecha de valor, la referencia catastral y clicar el reCAPTCHA
• Puede descargarse un certificado en formato pdf si lo desea.

Si el valor de referencia no aparece en la web del catastro, puede determinarlo en las web de las distintas administraciones autonómicas. CLICK AQUÍ

Así mismo, podemos presentar un informe pericial contradictorio para solicitar la rectificación de la autoliquidación que hayan presentado o interponer recurso de reposición, ante la Administración tributaria, o reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Regional, contra la liquidación que, en su caso, les practique la Administración gestora del tributo.

Gonzalo Brezmes   gonzalo@tasagronomos.com

El archivo histórico de las fotografías aéreas del IGN facilita los trabajos de investigación y posibilita el conocimiento del  estado de las fincas rústicas y urbanas en el pasado. Es fundamental para la realización de informes técnicos y periciales.

Como muestra, exponemos la evolución en el tiempo de la «catedral» de Mejorada del Campo realizada por D. Justo Gallego, fallecido el día 28 de noviembre de 2021 (DEP).

Descarga el documento completo en este link

Año 1967

Año 1975

Año 1983

Año 1990

Año 1999

Año 2006

Año 2011

Año 2020

Gonzalo Brezmes

gonzalo@tasagronomos.com

El riesgo de erupción volcánica está cubierto por el Consorcio de Compensación de Seguros en las pólizas de hogar, vehículos, comercios, PYMES, lucro cesante y vida pero no se encuentra cubierto dentro del Seguro Agrario.

El seguro agrario cubre daños excepcionales climáticos (viento huracanado, lluvias torrenciales…) pero no se encuentran dentro de sus cuberturas la erupción volcánica, terremotos, maremotos y caída de cuerpos siderales y aerolitos.

Por lo tanto, los daños materiales y pérdidas de beneficios de los agricultores y ganaderos con pólizas de Agroseguro no tendrían cobertura. Sin embargo, si esos agricultores han asegurado sus instalaciones y edificaciones agrícolas con otros seguros comerciales (MAPFRE, AXA, Allianz…) si tendrían cobertura.

Teniendo en cuenta que la superficie afectada puede llegar a ser de hasta 500 hectáreas, numerosas explotaciones, especialmente de plataneras,  serán totalmente destruidas.

Es posible que el Gobierno de España por su magnitud y gravedad, calificará los hechos que se están produciendo en la isla de La Palma como «zona afectada gravemente por una emergencia de protección civil” para iniciar las ayudas y subvenciones a los afectados.

Gonzalo Brezmes

gonzalo@tasagronomos.com